星狮三亚海棠湾项目重新定位,物业发展建议及启动区策略.doc

星狮三亚海棠湾项目重新定位,物业发展建议及启动区策略 谨呈：上海星狮管理咨询有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 ：SH[2006] GW06 20071/a.03.15 回顾和重新评估 A 报告一期回顾 椰子洲半岛 －国际顶级的滨海低密度 体验型多元复合度假半岛 顶级特色酒店+度假别墅+度假公寓+游憩设施配套 顶级特色酒店 度假别墅 游憩设施配套 度假公寓 功能设定 回顾和重新评估 B 项目重新评估 2006-2007 三亚房地产发生了什么？ (四角度体现变化状态） 国家新政策 的实施 三亚市政府政策性推动房地产发展 项目资源 变化 当地房地产的市场变化 重新评估 1 2 3 4 四角度看变化影响 1.国家新政策的实施 2. 三亚市政府政策性推动房地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化 城镇土地使用税 土地增值税 海棠湾发展职能规划 客户来源，典型楼盘， 航线新增，价格指数 政策影响：外企首次缴纳城镇土地使用税，土地增值税从 “预征”步入“清算”时代，直接影响到开发商的盈利目标及开发模式等 20071月1日起，城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高2倍，外商投资企业和外国企业也纳入了城镇土地使用税的征税范围 。 土地转让使用权，建筑物，及土地价值增长等都被纳入土地增值税缴税范围。 土地增值税 豪宅开发商承担的增值税率较高，豪宅开发商必须另辟渠道来弥补因土地增值税所造成的资金投入缺口。 土地增值税实行四级超率累进税率， 随着利润的不断提高， 税率区间也有30%上升到60%。 对于毛利率超过40%的开发企业来说，土地 增值税对净利润的影响将超过17.4% 城镇土地使用税 小城市由0．3元~6元提高到0．9元~18元 大城市由0．5元~10元提高到1．5元~30元 三亚 中等城市由0．4元~8元提高到1．2元~24元 1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化 源自：长城证券 三亚政府敲定7巨头开发海棠湾，同时强调生态保护与开发建设取得双赢 ，三亚新城有望诞生 1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化 各企业发展规模大小 香港盈科地产（17.02万） 上海家化集团（9.14万） 香港保利集团（8.84万） 中粮集团（4.13万） 海南翰星实业投资有限公司（2.3万） 新加坡星狮集团（1.5万） 美国泰威集团（1.41万） 单位面积：平方公里 已启动项目：海南翰星公司=====南中国海影视文化生态园 总投资12亿元，分二期进行。以影视拍摄、温泉度假为主题的 影视拍摄、影视制作、影视培训及相关活动接待、旅游观光、 休闲娱乐为一体的多功能景区。 海棠湾发展远景规划 “一岛一带六区” 海棠湾规划蓝图（“一岛一带六区”）及总体功能定位 定位为公共服务休闲中心、国际游艇港、后海湾高档社区、 山地高尔夫社区、滨港风情带、影视基地等。 定位为旅游小镇的主题 “一岛”即蜈支洲岛” 定位为热带海岛旅游公园 “一带”就是海与河之间的沙坝 定位为建设世界最顶级的品牌酒店 铁路港区 林旺片区 定位为顶级酒店、亲水社区等 龙江塘片区 将建主题乐园和滨水社区等 风塘片区 海洋科学研究中心、海洋大学等的建设用地 土福片区 “国家海岸”湿地公园等 椰子洲岛片区 1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化 2006-2007 三亚房地产：珠江三角洲，四川，重庆购房者成新增主力，三亚湾房产上扬1000元以上，100平米以下产品走俏 2006年70%左右的新增需求是建筑面积在100平 米以下的产品. 2006一年中，三亚湾板块产权式酒店公寓涨幅高 达1000-2000元/平方米 .（阳光海岸，国光滨海花园等） 2006年1-11月，三亚市商品房岛外销售量占总销 售套数的85%，岛外销售面积占销售面积的84%。 户型面积 客户来源 价格上涨 1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化 典型楼盘分析：特色一线海景住宅小区销售一空，产权式酒店公寓越销越旺，大盘五星酒店复合社区主题经