物业行业深度研究蹒跚十载，静待花开.doc

物业行业深度研究：蹒跚十载，静待花开 敬请阅读末页信息披露及免责声明 蹒跚十载，静待花开 ——物业行业深度研究 主要观点： ?? 存量时代到来，行业迎来新起点 我国房地产业迄今为止已经历了 10 余年的“黄金时代”，在人口红利拐点、 城市化率增幅放缓等因素的作用，行业由“增量开发”向“存量持有”转 舵。与此同时，物业行业正摆脱盈利困难的桎梏，行业本身价值不断被挖 掘，长期价值看好。随物业企业不断独立走向市场化，向开发销售部门输 血过度的问题有所缓解。物业企业站在了制胜未来的新起点。 ?? 行业龙头现雏形 ，成本改善多渠道，增值服务地位凸显 近年来行业呈现出了规模化程度不断提高，集中度快速抬升，龙头集团初 现的态势。相较于全行业，百强企业在物管面积、收入的提升和成本控制 等方面优势明显，行业集中度实现了长足进步。龙头物业企业通过收并购 的加速，在规模化的道路上不断前行，已初具强者恒强态势。企业成本的 不断压缩，不仅仅得益于规模化效应，同样源自在高新技术应用上的积极 探索和大量投入。通过管理职能化、业务外包化缩减基层人力支出，加大 对吸收高端人才的投入，物业企业的人力结构得到充分改善，资源配臵更 趋合理，核心竞争力有所增强。相较于成本端的改善，物业行业价格端的 提升仍在路上。与 GDP、CPI 和工资增速相比，物业费增速显著落后，获 取补偿性增长的空间相对可观。虽然价格的提振仍在酝酿，但物业行业的 价值挖掘已如火如荼，行业龙头纷纷选择布局多元化业务。开拓增值服务 的根本，不仅仅在于增值服务带来的巨大增量空间，更在于增值服务对基 础物业存量市场的有效盘活。 ?? 房企物业与社区 O2O 的天作之合 房企物业公司在发展社区 O2O 业务上不仅深具优势，更与传统物业业务 形成协同。物业公司发展社区 O2O 天生具备线上引流方式，利用现有资 源即可解决行业普遍难题。房企出于自身转型等需求，开始向物业倾斜资 源，促成了物业行业的整合与规模化发展，利于社区 O2O 模式的加速推 广。 ?? 房企社区 O2O：商业模式各显神通，盈利侧重有所不同 保利物业主要为母公司转型做支撑，盈利主要来自相关垂直业务。万科物 业以社区平台为辅，服务升级为主，盈利主要来物业费的提升。长城兼顾 平台与垂直服务，打造社区生态圈，盈利来自价值链的延展。彩生活、福 星智慧家专注平台服务，加速规模扩张，盈利主要来自与合作垂直服务商 的业务分成，增长关键在于扩张速度的维系。 ?? 投资逻辑与建议 在投资逻辑上，我们建议关注物业行业龙头企业。行业整合预期强烈，龙 头企业有望迅速规模化；企业积累客群优质，为基础物业提价和开拓 O2O 市场奠定基础。在标的的选择上，A 股建议关注福星股份（000926.SZ）， 港股建议关注绿城服务（2869.HK）。 行业评级：买入 报告日期：27017-01-23 研究员：宫模恒 0551 gongmoheng@1634 S0010512060001 联系人：袁道升 0551 neilyds@163 房地产行业 证券研究报告-行业研究-深度报告 敬请阅读末页信息披露及免责声明 目 录 1 物业行业概述 ....................................................................................................................................................................... 4 1.1 存量时代到来，物业风口初现 ............................................................................................................................................. 4 1.2 蹒跚前行，行业迎来新起点 ................................................................................................................................................. 6 1.3 收并购实现规模化，行业龙头现雏形 ..............................................................