2009长沙商业市场A商业可行性研究及定位122p.pptVIP

南湖新城北部位于五一商圈延伸区域， 随着城市商业的进一步发展和旧城改造的推进，未来有纳入核心商圈的趋势 本项目商业的可行性研究：1、周边商业氛围自五一商圈核心地带沿江而下，商业氛围与价值逐步衰减 万达商业广场内部商业价值现状：业态单纯，缺乏综合性，电影院及超市外的楼下街铺经营困难 阿波罗商业广场商业价值现状：业态单一，服饰占绝对比重，与百货商场同质，休闲名不副实 东方百联当前商业价值：传统商场设计，业态依旧单一，服饰占绝对比重，少量餐饮 五一广场为核心、五一路和芙蓉路为经纬的写字楼核心区； “三横两纵”的写字楼集中分布区，三个核心商务圈； 号称长沙“金融大道”的芙蓉路以金融商务圈创造出鲜明的特性，沿途数十家银行证券公司参差林立 ，形成了长沙传统的商务氛围街区 长沙中高端写字楼市场研究1：酒店写字楼集中分布于文艺路文化商务圈，部分位于芙蓉路沿线酒店中 五一广场商务圈：五一广场为核心、以商业结合的写字楼为主 文艺路文化商务圈：文艺路为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色 芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性 本项目位于芙蓉中路商务街区的南部延长带，目前还不属于传统的核心商务地带。 典型酒店写字楼扫描：运达国际广场——喜来登姊妹楼 占地面积:11308.17平米 建筑面积:?31545平米 酒店级别：五星 写字楼情况:与酒店为姐妹楼 面积区间：138.71—353.59平方米 配置：原装三菱电梯、中央空调、中空LOW-E玻璃幕墙 租金：3元/平米*天 物管：4元/平米*月 车库：地下400多个，地上100多个 运达国际广场入驻企业情况：以大型企业为主，以房地产为主要类型 典型酒店写字楼扫描：华天贵宾楼——华天酒店附属楼 占地面积: 建筑面积:? 酒店级别：五星 写字楼情况：6、9、10层 面积区间：100-450平方米 配置：原装三菱电梯、中央空调、中空LOW-E玻璃幕墙 租金：3.5元/平米*天 物管：15元/平米*月 车库： 华天贵宾楼入驻企业情况：大型企业为主，以软件科技产业为主要类型 占地面积: 建筑面积： 酒店级别：五星 写字楼情况：11-20层? 面积区间：100-450平方米 配置：原装三菱电梯、中央空调、中空LOW-E玻璃幕墙 租金：3.8元/平米*天 物管：20元/平米*月 车库： 通程国际大酒店入驻企业情况：大型企业为主，主要以全国或外资企业分公司或办事处，金融IT类居多 酒店写字楼客户特征：汇集了当前长沙最高端的商务客户，国内外大型知名企业分公司或办事处 五一广场商务圈：五一广场为核心、以商业结合的写字楼为主 文艺路文化商务圈：文艺路为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色 芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性 本项目位于芙蓉中路商务街区的南部延长带，目前还不属于传统的核心商务地带。 产品品质有限：建筑指标偏中低：未出现超高层写字楼、体量中型（5万平米以下），大堂普遍偏小 产品品质有限：硬件配置初级——国产电梯居多、13人中量居多、分户中央空调 产品品质有限——配套以商业裙楼为主，主要以餐饮为主，大多配备中西餐厅 产品品质有限——使用成本不高， 2.5-3.4元/月·平，但能够提供的服务业也非常简单 高端专业写字楼典型案例：中天广场——长沙当前在售专业写字楼最高端产品 中天广场入驻企业：以大型企业为主，以金融、贸易行业为主 高端专业写字楼典型案例定王大厦——芙蓉路新供应写字楼 定王大厦入驻企业：以中型企业为主，以咨询培训、知名企业分公司、信息科技类居多 高端专业写字楼典型案例：中隆国际——五一大道标志性写字楼 原名” 恒隆国际大厦“ 占地面积:?3975.000平米 建筑面积:??49841.000平米 主力面积：150-250平 层高：28层，3.3米层高 配置 ：分户中央空调、三菱电梯、中空LOW-E玻璃幕墙、地面玉晶石、高级磁砖 租金：1.8元/平米*天 物管：威盛， 2.5元/平米*月 停车场：9163平约400位 大堂：50平 入驻率：90% 中隆国际入驻企业：中等规模企业为主，以房地产公司、咨询培训及知名企业分公司为主要类型 高端专业写字楼典型案例：顺天国际财富大厦——长沙当年标志性甲级写字楼 占地面积:?7917平 建筑面积:78568平米 主力面积：150-300平 层高：36层3.3米 配置：中央空调、中航南光电梯、中空LOW-E玻璃幕墙 租金：1.8元/㎡*天 物管：深圳中航物业公司 2.8元/月·平 停车场：地下停车场 400