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长沙南方职业技术学院 云栖谷楼盘调查报告 题 目 云栖谷楼盘调查 系 部 经济管理系 专 业 市 场 营 销 班 级 营 销 2-101 学生姓名 2010年11月 16日 调查时间：2010年11月13——11月15日 调查地点：云栖谷周边地区 调查方式：问卷调查、观察法、二手资料收集法等 调查目的： 1、了解业主会如何选择自己心爱的楼房 2、让开发商明白客户喜欢什么类型的房屋 本次发放问卷50份（5X10），回收42份，有效36份（8份空白，6份不完整。 摘要： 目前，民众普遍关注的问题是我国房市此轮调整的时间有多长，幅度有多大，何时见底，其未来的走向如果？根据我们对中国经济发展长期趋势、我国城市化和工业化进程、人口结构以及世界其他国家的房地产发展历史 从湖南楼盘的发展现状入手，通过搜集大量的资料和实际调查，分析湖南楼盘的走势，并尝试进行对策分析和探讨 一、长沙房地产业的发展现状 长沙房地产业同全国一样，伴随着改革开放的进程，从无到有，不断发展壮大。随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的不断加快，房地产业已成为经济发展的重要增长点，并逐步成为国民经济中的支柱产业。 1、起步晚、前期发展缓慢 同我国一些发达地区相比，长沙的房地产业起步晚。1990年长沙商品房建设投资只有0.42亿元，1993年全市房地产开发投资才突破10亿元为11.06亿元，整个“八五”时期长沙房地产开发投资只有50.98亿元，仅占全国的0.7%；“九五”初期适逢国家宏观调控，房地产开发投资增速由“八五”时期的年均增长31.3%下降到“九五”时期的年均增长0.1%，其中1996年、1997年还出现了负增长，“九五”时期长沙房地产开发投资总量在全国所占比重仅为0.6%，2000年投资还不足50亿元。 2、“十五”期间发展迅猛，影响扩大 进入二十一世纪后，长沙房地产开发业突飞猛进，“十五”时期长沙房地产开发投资以年均增长52.6%的速度快速发展，2005年房地产开发投资达256.4亿元，是1993年的23.2倍，是2000年的7.8倍，2000年到2005年。长沙占全国房地产开发投资总量由0.66%提高到1.63%。“十五”全市房地产开发共完成投资699.4亿元，是1991-2000年开发投资总和的4.4倍，是“九五”开发投资的6.5倍，是“八五”时期的14倍。2001-2005年房地产开发投资平均增长速度为全市GDP平均增长速度的3.6倍，且分别高于同期基本建设和更新改造投资增幅。房地产业的快速发展，使其迅速成为国民经济新的增长点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重也在逐年提高，成为投资这驾马车的生力军。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重1990年为2.3%，2000年为16.3%，2007年上升至28.6%。 3、近十年供需两旺，房价上升较快 伴随着房地产开发投资的快速增长，长沙商品房市场出现了供需两旺的局面。“十五”期间，全市商品房竣工面积2097.4万平方米，是“九五”时期的3.7倍；商品房销售面积1778.8万平方米，是“九五”时期的6.6倍；商品房销售额362.4亿元，是“九五”时期的7.5倍；“十一五”前两年长沙的房地产投资、商品房施工面积、商品房销售面积已经与“十五”总量相当，三个指标的比例系数分别是1.03、0.96、0.97。近十年，长沙商品房销售额和销售面积的增长速度绝大多数年份高于同期开发施工和竣工面积的增长速度。在市场快速发展的同时，房地产价格上升较快，2007年全市商品房平均销售价格比1998年上涨95%。房地产市场供需两旺的局面在2007年表现得比较突出，房地产开发投资和商品房竣工面积分别比2006年增长35.9%和27.9%；商品房销售额和销售面积分别比2006年增长66.2%和32.8%；商品房平均销售价格比2006年增长25%。 纵观长沙房地产市场发展进程，1991-2007年间，长沙的房地产业大致经历了三个波段：1991-1994年为起步发展阶段，高速增长；1995-1998年逢国家宏观调控，进入调整恢复期；1999-2007年为需求带动市场发育的成长期。其中：“十五（2001-2005）”平均增速高达52.7%，“十一五”前两年增速为24.5%，成为拉动固定资产投资快速增长的新生力量。2008年开始了第四个波段，预计将进入新的一个调整期。 二、长沙房地产开发增长的原因 1、宏观经济层面的总体影响趋好 房地产开发投资高速增长，是国家积极财政政策和金融政策的结果。从1998年开始，国家采取了一系列扩大内需，增加投资的政策，房地产是其中的一个重要方面。国家把住宅建设，尤其是经济适用房建设作为积极财政政策的一个部分，并从资金、土地供应等方面给予房地产企业大力支持；对于购房者，国家允