北京第二次沙龙交流招商环节（123页）.pdf

北京第二次沙龙交流 招商环节 本次招商交流主要内容： 前言 第一部分：购物中心与百货的区别 第二部分：各类主力、次主力店工程条件 第三部分：品牌组合概要与常见服装品牌介绍 第四部分：各行业租金水平及承租面积基本规律 此内容是严格保密的 第一部分：购物中心与百货的区别 购物中心与百货的区别 业态构成不同 百货店是指在一个建筑物内，实行统一管理，按楼层、区位和专柜销售若干类别商品，并为便利顾客选购提供必要服务的零售业态； SHOPPING MALL是多业态多业种复合，体现“一站式消费”的多功能大型商用物业，一般是一组统一规划的建筑集群，集旅游、购物、 休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体。要有宽阔的购物通道和良好的动线设计，充分考虑到来客的休息和停车设施，要通过环境的 塑造形成自身聚客的引力，其建筑美学与商业功用结合。 城市功能不同 百货商城只是一个购物场所，服务特定商圈的百货商品选购者；SHOPPING MALL是集中众多商业资源的商业地产项目，通过业态整 合、长期经营，成为城市或更大范围的商业中心场所和物业旺地，实现城市商业主体定位、城市消费文化聚集和地产物业需求的多种价 值。 获利方式不同 百货商城主要通过专柜销售收入的分成方式获利；SHOPPING MALL主要通过分租物业的租金收入方式获利。 运营管理重点不同 百货运营管理的重点是商品组合和促销，以联营专柜经营为主，少量辅助性独立服务项目配套，采取柜台销售和开架面售相结合方 式，通过统一收银，实施进、销、结、存管理；SHOPPING MALL运营管理的重点是业态组合的配置和租户管理的效果，并以经营租户 为主，通过物业、商务的统一管理，为众多商家的分散经营创造统一营造的购物环境和顾客服务保障体系。SHOPPING MALL里可以包 括一家，甚至多家百货店。 服务对象不同 百货业态是商品买卖，面对的是相对集中的有直接购买目的的顾客，经营的是商品；SHOPPING MALL是物业出租，管理的是商户， 经营的是全客层、潜在购买需求的顾客。 商圈不同 百货店的商圈是比较固定的，社区型比较多一些，SHOPPING MALL的商圈较广，客流可以是旅游者，可以来自全国，更可以来自全 市。 购物中心与百货的区别 物业体量不同 百货商城通常选择中等规模物业，SHOPPING MALL通常几倍于百货商城，占地面积大，建筑面积大，停车面积大。 布局模式不同 百货商城以商品岛方式布局，只有有限的场内共享空间；SHOPPING MALL多以数条步行街或回廊式多层布局，其共享空间不仅要通 透各业态的聚集和互动，更要扩展到周边环境。 购物环境要求不同 SHOPPING MALL要求整体氛围、综合体验的效果；百货商城重点强调商品展示效果。 餐饮、娱乐、休闲业态比重不同 百货商城里通常只有少量底商配套的快餐小吃或电子游戏；而SHOPPING MALL的餐饮业种多样，大型、特色餐饮比重增大。而娱乐 和休闲项目则形成SHOPPING MALL的主题特色和特定优势的内涵。一般购物、餐饮、娱乐的比例要达到50:32:18，或者后者更多。 体验消费概念引入 百货商城只有用品销售，极少体验式服务项目；SHOPPING MALL作为业态组合的必需，顾客体验式项目是不可少的，通常会有健身、 运动、美容、休闲、文化等主题项目进驻。 商务展览功能 SHOPPING MALL中宽阔的多格局的空间提供了极好的公众展示及商务活动功能，而百货商城承接群体活动的空间有限。 观光游览功能：SHOPPING MALL因建筑独特往往成为城市标志性建筑，又因内部功能齐全、服务项目多样性，环境美学价值高，而 成为观光游览地。而百货商城的观光性通常较差。 百货商场商铺的特点 （1）百货商场规模特点 百货商场规模通常在2-4万平方米左右，比如北京赛特购物中心的面积为1．8万平方米。 （2）百货商场规划设计特点 百货商场通常采用3－5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的考虑，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括 购物中心与百货的区别 POS系统