南通市港闸经济开发区项目定位及产品规划建议（83页）.pptVIP

Contents 项目属性 工业地产项目意味着什么？ 发展商背景及项目运营目标 缺乏地产项目运作经验 但拥有相对良好的政府资源 短线操作、快进快出 实现项目利润及价值最大化 传统的工业地产运作模式不能满足发展商需求，故而PASS！ 问题提出： 　　 　　在项目用地性质难以改变的前提下，如何结合发展商实 　 际情况，避开以厂房、物流仓库为主要建筑类型的传统 开发模式，寻求一种新的物业发展路径，以最大程度的 实现发展商预期目标－－－－－－ 　　 新路径的选择必须符合多个层面的要求： 项目发展环境综合审视 全球化背景：“ 世界工厂 ” 与 “ 梯度转移 ” 南通“据江海之会、扼南北之喉”，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海” 南通东临黄海，南依长江,与上海隔江相望，是长江入海口北翼的一座准半岛型城市，是处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点和长江三角洲洲头的城市 南通面临海外和内陆两大经济辐射扇面，与上海有着相似的地理区位优势 苏通长江公路大桥建成，将把南通纳入上海一小时经济圈，也为其更好的承接上海部分产业转移创造了条件 公路：已建成204国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速； 铁路：新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线 大桥：苏通长江大桥、崇启大桥、崇海大桥 港口：南通港, 与世界上65个国家和地区的199个港口通航，江海岸线绵延430多公里。在建洋口港是江苏唯一可建10万吨至20万吨级国际性深水大港的理想港址，将形成江苏最大的出海入陆通道。 南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展态势 产业结构不断优化，工业基础较为雄厚 规模以上工业生产延续了前两年高速增长的态势，总量规模不断扩张 从三次产业对国民经济增长的贡献看，主要拉动力来自于第二产业中的工业和第三产业 三资工业成为全市工业经济发展中的重要组成部分 轻纺工业发达，有“纺织之乡”之称 新型工业化道路的倡导 纺织工业发展规划 机械工业发展规划 电子信息产业发展规划 化工医药产业发展规划 港闸区位条件优越，工业基础雄厚 港闸区位于南通市区的西北部，是南通市区组团之一（中心区域的一翼） 地处长江入海口北岸，长江黄金水道之首，隔江与上海相望 港闸区具有雄厚的经济基础，产业优势明显，区内的唐闸、天生港两镇是中国近代民族工业发祥地之一 港闸区已成为长江三角洲又一个外商投资集聚地，全区已形成船舶修造、机械电子、轻工纺织、医药化工、电力能源、建筑材料等多门类体系 便捷的交通网络 公路：204国道穿境，宁通高速、沿海高速、京泸高速等，建设中的苏通大桥、沿江高速建成后陆路交通将更加便捷； 铁路：距新长铁路南通站只有5公里，宁启铁路正在建设中； 空运：距上海浦东国际机场150公里，距南通兴东机场18公里，南通兴东机场已开通已开通至北京、广州、武汉、成都等国内空中航线，并可开展国际货运包机业务； 航运：距南通港仅4公里。南通港是中国十大港口之一，同时也是中国内河运输第二大港口，南通港已与全世界65个国家和地区的199个港口通航，并已开通至日本、香港、韩国的定期集装箱班轮航线 港闸经济开发区拥有4.5公里长江岸线，内河运输网络以四条运河为骨架组成 港闸以发展工业为主，居住和服务业相应配套的城市组团 港闸区建设发展目标：加快港闸区建设，把港闸区建设成工业集中，科技发达，商贸繁荣、环境优美的特色新城区，以市场建设为重点，积极兴办新兴服务业，把港闸区建成商品批发销售的集聚地 港闸区发展方向：以204国道、港闸路、站前路、通刘路等轴线向两侧发展，并向主城区靠拢 港闸区工业主要集中布局在“一区四园” （即港闸经济开发区、南通船舶配套工业集中区、秦灶机电一体化园区、唐闸都市产业园区、幸福新材料工业园区）内 南通工业地产开发依然停留在政府主导型的初级阶段 综合审视之结论 物业发展的合理路径必须满足以下四点要求 后工业地产——一个概念的提出 传统工业地产开发模式面临升级 新的开发模式符合国家“走新型工业化道路”的政策导向，更强调产业集聚和服务型配套。 产业配套的关键环节是搭建园区的服务平台 什么是后工业地产？ “源于工业，为工业服务”是后工业地产诞生的内在动力 后工业地产的特征 后工业地产的开发之道 后工业地产是发展总部经济的有效载体 典型案例参考 经典工业项目2 以低成本投入，演绎全新资本运营； 通过通盘精心规划，打造优越生态空间； 知本精英汇聚，淬炼中坚多元产业； 推动经济梯进，拉升区域核心地位； 多种政策激励，塑造广阔发展平台； 后工业地产模式可以作为本案发展的合理路径吗？ 项目定位 项目SWOT分析—— 我们的客群 客群特征分析 项目功能定位 项目产品定位 项目