营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究精选.pptVIP

* 红海板块总体看，户型结构较齐全，购房者选择面较广。从市场供给的户型来看，高层产品的主力户型集中在90-100及80-90平的二室二厅一卫产品。占市场份额的41%。 红海板块特征： * 当年开盘销售项目，单体项目平均销售量约为2-3.5万平。产品差异、产品品质及营销包装对销售速度及溢价的促进作用十分显著，如鸿基海岸项目。 目前可预知板块内供应为300万平，未来竞争环境激烈。 项目名称 销售期（月） 均价 总供应 消化量 库存量 远期供应 鸿基国际 16（08开盘） 3800 15 13 2 70 鸿基海岸 6 4400 13 6-8 3.5 苹果社区 4 3450 12.8 2 2 8.8 书香门第一期 7 3670 24 5.8 0.2 13.9 书香门第二期 4 3670 　 3.5 0.6 　 恒基河畔花园 4 3800 7 3.3 2.1 1.6 盛景公寓 7 4900 8 1.3 0.3 6.4 富贵园 6 3780 14 2.1 2.9 9 群星国际 7 3650 38 2.5 2.4 35 唯美星海 6 3800 7 2.8 2.9 1.3 红旺家园 6 3600 4.8 2 2.8 0 碧霞馨苑 3 3450 7.2 0.8 3.2 3.2 mona峰汇 0 6000 28 0 6 19 金泰国际 0 未定 100 0 0 100 合计 　 　 　 48.6 30.9 268.2 红海板块特征： * 远期房地产市场供给量持续增大，约为400万平。巨大的市场待开发量约，也必将演变为市场份额的竞争，开发商只有通过不断提高项目品质、加强对景观、建筑、规划、物业等项目素质，才能争取有限的市场分额。 住宅市场调研结论 板块名称 板块均价 建筑类型 主力户型 远期供应 细分市场 海星板块 3500 多层+高层 60-80两室 30万 低 海东板块 3600 多层为主 70-90两室 65万 中 红海板块 3900 高层为主 90-100两室 300万 中高 红海板块为强势竞争区域，市场客源分流严重。 在政府“新区南移、城市东扩”的城市规划中，红海板块是鲅鱼圈房地产发展发展的重中之重。也是目前三个板块档次、品质最高、产品类型最丰富的区域。 * （1）山水人家 地理位置 平安大街东、淮河路南 建筑面积 约20万平米 推盘情况 预计推出12栋多层 总户数 433户 户型区间 43-190平 主力户型 三室二厅一卫 均价 3500-3800 代表项目调研： 以自然定义生活真谛 老城区高档楼盘的价格标杆。 * 户型配比 套型 建筑面积区间(㎡) 户型数 户型比率 一室一厅一卫（阁楼） 43—55 12 2.77% 55—67 32 7.39% 二室二厅一卫 50—70 12 2.77% 83—90 30 6.93% 90—105 25 5.77% 83—86（跃层） 15 3.46% 三室二厅一卫 97—105 208 48.04% 105—115 20 4.62% 三室二厅二卫 120--135 70 16.17% 四室两厅两卫 145—155 5 1.15% 170—190（跃层） 4 0.92% 主力户型为三室二厅一卫，面积在97-115㎡。 代表项目调研： * （2）福地山水文园 地理位置 平安立交桥南 开发商 营口翔峰置业公司 6期建筑面积 约6万平米 推盘情况 推出8栋小高层 总户数 450户 户型区间 84-130平 主力户型 二室二厅一卫 价格区间 3280-5400元/平方米 销售均价 3600元/平方米 代表项目调研： * 主力户型为二室二厅一卫，面积在84-94㎡，约占总户型配比的74%。 代表项目调研： * （3）东城怡景 地理位置 长江路中段 开发商 三丰房地产开发公司 总建筑面积 约50万平米 推盘情况 主推6栋，2栋多层，4栋小高层 推盘户数 426户 开盘时间 08年7月 户型区间 90-120平 主力户型 二室二厅一卫 价格区间 2200-3630元/平 销售均价 3200元/平 其中：多层2900元/平（阁楼计入均价） 小高层3300元/平 门市售价 5180-5800元/平 备注 小高层住宅一次性付款：优惠200元/平 门市一次性付款：优惠100-200元/平 与公园 学校为邻 代表项目调研： * 主力户型为二室二厅一卫，面积在80-95㎡，约占总户型配比的78%。目前项目销售率约95%。 代表项目调研： 海东板块总体看，楼盘供应以多层为主，小高层为辅。 目前已知的海东板块待开发量为45万平方米，主要是在建楼盘未来的开发量。 海东板块2007年在售项目与2009年价格涨幅度在200-500之间。 区域内均价在3