江苏五洲国际广场项目营销执行案 2011-44页.pptVIP

盱眙五洲国际广场A地块营销执行案 汇报目录 项目分析 项目定位 销售策略 推广建议 一、项目分析 项目概况——经济技术指标 二、项目定位 三、销售策略 市场剖析／商业部分 市场剖析／商业部分 市场剖析／商业部分 市场剖析／商业部分 市场剖析／商业部分 市场剖析／商业部分 市场剖析／商业部分 市场剖析／商业部分 市场剖析／公寓部分 市场剖析／住宅部分 市场剖析／住宅、公寓部分 通过对项目的分析及市场调研，本项目的难易程度依次为： 四、推广策略 共同目标，一起努力！ 主(次)力店招商先行核心策略，通过主力店进驻 支撑投资客户信心，推动项目销售及全面招商。 销售策略 销售核心策略 “头羊效应” 利用主（次）力店先期进驻来推动销售和全面招商 目前已初步确定主力店嘉禾影院，力争在认筹前将主力超市签约进驻，开盘前签订3-5家次主力店意向，通过集中签约活动增强投资客户信心，同时举行招商新闻发布会，全面启动招商。 推售策略——保留项目分批发售的可能性 销售策略 项目销售面积近10万平方米，规模大，套数多，首批单位的推出及销售情况直接影响项目的整体销售； 鉴于此，建议项目保留分批发售的可能性，确保首次开盘万无一失，实现热销 项目推售策略 项目实际情况 1、步行街及商场部分：根据项目工程进度及前期的市场推广情况，建议先推步行街部分，再推商场部分； 2、其次推小商品市场部分：小商品市场是个单独的个体，后期需单独定位、做独立推广宣传； 3、最后推公寓部分：公寓部分在后期需单独定位及独立推广宣传。 建议推售节奏： 价格策略 销售策略 价格测试，掌握价格与客户接受度的临界点 销 售 准 备 期 客 户 积 累 期 租金还原法 市场比较法 认筹前价格测试 价格建议（市场比较法） 开盘前价格测试 最终销售价格 综合比较后价格判断 销售初步均价 销售价格建议 销售策略 价格制定说明 项目物业主体多，步行街部分以海通时代广场、华夏国际、国贸商业步行街、金鼎华府底商作为参考，公寓、B1层小商品市场及商场部分，待详细调研后再做汇报； 另外，本项目售价的制定同时参考了盱眙核心商圈、类似项目、市场及周边相邻市场通过返算检验和评估市场比较法得出的价格； 最后，通过市场比较法和租金还原法的综合评定，制定本项目销售均价。 价格制定方法： 市场比较法 租金还原法 综合判断，确定项目销售均价 销售价格建议—步行街部分 销售策略 市场比较法 权重比值K：指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值。 整体均价P：P=∑(C*K*I)； 按照市场比较法测算项目一层实收售价约为16299元/㎡。 16299 568 6741 5750 3240 　 整体均价P —— 10% 35% 25% 30% —— 所占比例I —— 5680 19260 23000 10800 —— 实际权重价格 —— 0.71 1.07 1.15 0.90 —— 权重比值K —— 8000 18000 20000 12000 —— 销售均价C（1F） 82 59 88 93 74 100 总计 8 6 8 9 7 10 主力业态承租能力 9 6 8 9 7 10 主题定位 18 12 16 18 15 20 物业条件 8 7 10 10 8 10 交通易达性 7 5 10 10 7 10 区域消费群 9 5 8 8 7 10 主力店 7 6 10 10 7 10 辐射范围 9 6 9 9 9 10 商业规模 7 6 10 10 7 10 地理位置 本项目 金鼎华府 国贸商业街 华夏国际 海通时代广场 分值（分） 类比项 销售价格建议—步行街部分 销售策略 租金还原法 本项目一层整体租金均价为75元/平米/月; 投资回报率建议定位为5%； 由此由租金还原法计算本项目一层销售均价约为： 一层租金详见招商策略 70*12/5%=18000元/平米 一层销售均价确定 销售价格建议—步行街部分 销售策略 综合市场比较法及租金还原法两种计算方法，从贴近销售市场的角度出发； 市场上类比项目比较的价格占比60％； 租金所计算的还原价格比较占比40％； 一层整体实收均价确定 16299×60％+18000×40％＝16979元/㎡ 二、三层销售均价确定 销售价格建议—步行街部分 销售策略 根据商业价值规律判断： 根据商业价值楼层递减关系，二层商业价值约为一层商业价值的60%，三层价值约为二层的60%； 一层整体实收均价为16979元/㎡。 根据以上条件，得出本项目二层整体公布均价： 实收均价：16979×60%=10100元/㎡ 实收均价：10100×60%=6060元/㎡ * * 五洲国际商业策划有限公司 2011年4月 25590 ㎡ B2层