沈阳盾安长安寺项目定位报告（54页）.docVIP

项目定位报告 沈阳盾安长安寺项目 凌峻商业 2005年10月 第一部分：项目开发背景及限制条件分析 一、沈阳市宏观经济概述 1、沈阳经济结构实现了历史性转变，已成为全球54个最具竞争力城市之一 沈阳的产业结构正在不断调整和规划，确定老工业基地振兴目标，即做强做大汽车及零部件、装备制造、电子信息、化工医药、农产品加工五大产业，努力形成全国装备制造业、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴重要增长极。 2、城市空间格局扩张，物流中心地位突出 东北作为中国经济第四增长极，目前正处于振兴老工业基地的关键时期，建成中心城市，才能发挥辐射作用，带动周边城市乃至东北发展。沈阳最终要达到1000万人口的体量和规模。商业地产因与住宅相比有其独特的开发价值和投资（消费）价值，因此一直被开发商（购房者）视为宠儿。的商铺很多地理位置不错的楼盘下的商铺都无人。传统的开发与经营观念将会导致更多的商业地产面临考验。一些商业在前期的开发、营销推广方面都有惊人的举措，销售走势甚为火爆。而当广大商家进场经营后却显得十分的无奈。在北京、上海等地蜚声海内外的一些大型社区商业?（SHOPPINGMALL），开发商均要花5年甚至更长的时间来“培育市场、持久经营、塑造品牌”。后期经营能否成功，专业经营公司水平是关键。三、沈阳各大商场业态对比分析 1、兴隆大家庭 分析： 兴隆大家庭是目前沈阳已经开业的最大的最具人气的单体商场，定位为沈阳人的休闲广场 分析： 由于项目营业面积的差别，沈阳商业城的业态覆盖面比兴隆大家庭相对较少，具有一定的局限。 业态种类中，以鞋类、男装、女装、家电四大产品占据主要部分，女装占据的份额最大，其他的业态布局营业面积较为平均。 从业态布局的比例来分析，商业城的服饰和家电作为经营的重点，是抓住了目前购物消费的最重点类型和家庭耐用消费品两大种类，作为其经营的特色。 3、沈阳春天 分析： 沈阳春天的业态种类单一而具有特色，绝大部分是以服装作为经营的种类。而又以女装占较大的比例，表明女装服饰是商业消费市场的重点。 项目利用地下商业的特定，定位为流行时尚、个性化的服饰，圈定的目标消费群体是15－25岁的青少年为主，具有明确的功能定位。 从场内经营者的构成来看，经营的个体户都购买商铺作为自营，这样使得项目的后期经营具有保证，避免了由于投资者购买商业而出现开业困难的局面。 4、新玛特 分析： 新玛特最为突出的是其休闲广场占据了大比例的面积，显示了其利用良好的休闲娱乐购物环境来吸引消费者，是适合现代商业购物消费环境的规划布局。 在业态种类中，以男装、女装、家电和超市为主要构成，表明其也是将目标消费者圈定为以家庭式消费为主的群体。 商场的业态布局是综合型的现代百货商业形式，覆盖的客户层面范围较广。 5、中兴百货 分析： 中兴百货由于其单体商场的面积较大，业态种类与兴隆大家庭相类似，覆盖了多种的业态，形成综合型的百货型购物广场。 从业态种类中分析，以鞋类、家电、超市、男装、女装占据的营业面积比例较大，从业态上分析，中兴与沈阳商业城的功能定位相类似。 中兴百货的宣传为“中兴消费，时尚品位”，表明其作为大型的综合型百货，通过走时尚、品位的道路，圈定追求品质生活的中高收入消费群体。 从中兴现场的购物消费人流分析，主要集中在30—50岁，以中年为主的消费群体。 6、联营百货 分析： 从联营百货的业态布局分析，各种业态的布局比例较为平均，这也导致了项目在经营上缺乏自己的特色，难以吸引消费者的购买。 从消费群体中分析，联营百货的消费群体主要是35—50岁的中年消费群体为主，在产品的类型和款式上较为落后。 该项目的经营模式类似于传统的百货商业形态，没有创新，缺乏市场竞争能力，将会逐渐被市场淘汰。 7、百盛百货 分析： 百盛百货作为万达商业广场项目的主力店形式，业态主要以鞋类、皮具、男装、女装为主，其他的业态形式比例相对很少，与万达商业广场的独立商铺在业态上没有形成差异化。 作为较为新的商业项目，其室内的广场式休闲娱乐功能场所较为欠缺，是其在规划设计上的缺陷，难以具备足够的吸引力吸引更多的消费者进内，并延长消费者购物的逗留时间。 从消费群体的特征分析，百盛主要定位为中档消费为主，针对25－40岁年龄段的消费者。 8、新世界百货 分析： 新世界百货定位为高收入的高档消费群体，产品业态的类型较少，主要是圈定高档消费群体较为关注的产品。 新世界新店和旧店的主要业态种类为男装和女装为主，但两者在其他业态种类有存在一定的差异和互补，互相形成差异化经营。 由于新世界两个店的单体经营面积较小，导致其在休闲设施的布局上具有局限，但这与其以高档消费群体的特性也有一定的关系。 综合沈阳中街、太原街商圈几大主要商场的业态布局分析，主要有以下几点： 商业规模较大的项目，基本上定位