2010贵溪市天娇华庭二次推广策略方向终稿76p.pptVIP

2010年市场走势节点 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 市场传统淡季 国十条出台，市场迅速进入冷冻期 市场博弈期 买卖双方量价较量 对后市有较大影响 限购令出台，市场又将观望期 市场分界点二 市场分界点一 利 分界点一 分界点二 市场走势尚未明朗，利于把控市场契机，及时入市 有上半年行情作铺垫，对于下半年的行情有一定心理底线 市场观望增大情绪猛增，价格压力 限购令的影响可能进入更加恶劣的环境 权 衡 弊 优势分析 开盘方案：春节前售卡、春节后解筹发售 劣势分析 从宏观预判来看，每年春节将是贵溪市第一波销售回暖期，可抢占市场先机； 抢占市场空白点；避免2月份其他项目的新推房源分流客源； 根据工程进度尽早开盘，也就意味着可尽早回笼资金。 1月试水，测试真实需求，为后续供应、定价、和策略提供依据 客户观望情绪仍然十分浓厚，销售速度不容乐观； 产品优势尚未完全传递意向客户，售价无法达到发展商预期。 关于价格 1 以合理价位入市，平开高走，避免在目前市场环境下，超出客户预期太多而造成客户大量流失。建议通过两种方式，一、逐步的价格拉升，二、对外和对内的相互比较，最终实现开发商的价格预期。本项目高层客户心里价位在3300-3500左右，根据经验成交价可以上升10%左右。 整体结论 关于推案 2 首批推案量不宜过大。以小规模的按量进行试水，进一步摸清客户需求。等待各方面销售条件的进一步成熟，及更佳的市场时机，以其在后期有效的拉升售价。 对宏观形势的预判不容乐观，要做好销售周期长于正常销售速度的准备。 关于房源搭配 3 每批房源的挑选以产品多样性搭配为原则，一方面为客户提供更多的选择，避免不必要的客户流失，另一方面，也为根据市场变化调整推案策略提供了更大的可行空间，才有可能做到声东击西、暗渡陈仓。 关于入市节点 4 根据开盘方案的利弊，从风险角度考虑，本司建议本案尽快进入销售阶段， 以春节作为起点，重点做好春节前后的营销工作。 整体结论 二、推盘策略 高层入市价格推导 整体价格目标 推案策略制定 量价走势分析 市场价格推导 A 市场均价 产品定价可参照个案，鉴于目前市场行情，可在市场均价上浮10%左右 入市价格 市场比较法 二级市场验证 客户反馈验证 3500 高层住宅 3200 B 市场均价 入市价格 市场比较法 三级市场验证 客户反馈验证 一期入市价格推导 目前贵溪二手高层住宅市场较为成熟，具有备参考性，该价格应和一手房同步。 3500 3200 高层住宅 C 客户认知 入市价格最好不超出客户心理价位的10%，以避免客户大量流失 入市价格 市场比较法 二级市场验证 客户反馈验证 一期入市价格推导 3500 3100 高层住宅 市场比较法 客户反馈验证 3400 二级市场验证 3500 3500 综合验证 高层住宅 3460元/㎡ 一期入市价格推导 量价走势 3 6 9 12 15 价格 套数 三、高层首批开盘执行计划 开盘执行计划 重点事件专题 开盘执行计划 营销 策略 工作 重点 开发商 配合 样板房完成 关系户梳理 平价入市，建立标杆 少量先推，节奏紧跟 修整定价 循环推出 营销计划确定 蓄水达标开始售卡 扩大客群拓展渠道；完善服务提炼技巧 梳理购卡情况；排摸价格选房意向；制定价格 样板区情景观摩 购卡客户促成成交；定金补足签约贷款。 依据销量调整价格 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 第一房源 第二批房源 依据销量调整价格 房源搭配 少推多次 房源搭配，满足选择； 少推多次，排摸试水。 广告宣传，活动支持 根据成交客户情况，调整销售技巧 产品发布会及元旦活动周及VIP卡发售 举办“元旦节赠礼”客户关怀活动 公布VIP卡发售新政策 公开产品信息，启动项目客户蓄水 解决高层客户蓄水启动的问题 THANKS感谢聆听 合力创展置业服务公司 天骄华庭项目组 以品质生活为符号，让项目和人群说话 项目 均好 宜居 私密 尊贵 市政中心 人 群 理性工作 感性生活 有身份 但不张杨 独到主张 有远见 品质生活 升值潜力 无上品质建筑 市政中心 非凡建筑 非 凡 远 见 礼献 城市远见者 谨以品质精粹 礼献非凡人生 非 凡 品 质 二、推广攻略展开 推广原则： 用好三大力 品牌力 形象力 产品力 悬念入市 聚焦关注 差异形象 形成区隔 包装独立的 价值概念 一线发展商阵营 一线项目调性 一线优