2011皂市商贸新城项目定位及营销战略思考101P.pptVIP

Q1 宏观走势带来哪些不可预见性风险？ Q2 项目在开发运营中将会遇到哪些难题？ Q3 区域市场目标客群存在哪些需求特点？ Q4 如何确立项目在市场中的准确占位？ Q5 如何带动14万方综合性大盘的销售？ 通过强调项目的规模和产品体系的多样性，实现超越占位。 整理好自身资源，塑造项目在泛天门东北区域的排他性。 高速路口高炮 武荆连接线高炮 李场跨街 皂市车站跨街 皂市镇中心跨街 车站墙体 灯箱 PART2 开发环境研究 PART5 策略分解及执行 PART3 项目整体定位 PART4 营销推广策略 PART1 项目认识 产品分解策略 营销总体策略 PART FOUR 作为皂市的品质大盘，本案致力于打造天门东北区域商住项目的标杆，规划建设费用不菲……在投入成本增加的条件下，价格的突破成为必然要求；同时，本案的规模使得在去化速度上必须要保证安全性，实现滚动开发、最大化追求利润的目标。所以金景祥认为，本案营销的核心问题是： 实现速度突破、价格突破， 实现价值的最大化 （全盘营销策略下强力执行） 如何营造项目的品质与形象，并将其成功传递给客户， 从而以最快的速度、最合适的价格实现畅销？ 策略思考 强化并扩大产品的建筑品质，塑造宜居型社区形象， 采用“会战式营销“，实现“脉冲式去化”。 皂市新城作为一个中高端品质大盘，注定其营销要考虑“持续性”和“市场力”。我司认为，适合本案的营销核心策略是—— 1、对中高端项目，形象力是第一营销力。 2、对大盘而言，工程节点、营销节点都有变数，惟形象可走长线，开始的市场和 形象高地占领，是为了保证项目开发周期在市场上仍然可以占绝对领先地位。 3、对本案来讲，宜居人文品质产品设计必定提升市场预期，精彩的形象亮相方能契合并满足市场及客户心理需求。 4、对天宇方面，皂市新城作为皂市城镇发展的核心项目，必定主打“形象攻略”。 项目核心策略 壹 推售策略：会战式推案，分组团造势，小体量、高 频次开盘（辅以加推的方式）。 叁 展示策略：差异价值的全景展现 。 伍 客户策略：坐销与行销联合。 —整合资源、相互渗透，充分挖掘渠道，全方位蓄客计划。 肆 价格策略：平开高走，逐步突破。 【营销总攻略】 强化并扩大项目品质高：依托多元化的产品供应，塑造宜居生活方式，拉升区域及周边对于高尚生活的诉求，开展一系列主题活动,树立高端品质大盘形象。 提前锁定客户，以客户为中心，让客户眼见为实的体现产品与服务品质、创造差异化的营销体验。 贰 推广策略：配合重大节点活动线上形象推广与小众 活动渠道推广结合。 营销总攻略 PART2 开发环境研究 PART5 策略分解及执行 PART3 项目整体定位 PART4 营销推广策略 PART1 项目认识 产品分解策略 营销总体策略 PART FOUR 产品分解策略 BCG矩阵——产品和策略对应 溢价能力 1、明星产品识别度高，应重视推广，其价值实现很大因素取决于整体项目品牌、形象力塑造与传递； 2、多层、小高层和高层即为现金流产品，追求去化速度，应重视价格组合策略，并通过形象和品牌溢价形成价格提升； 3、婴儿产品为集中式商业和酒店，目前区域市场不成熟，需要市场培育，应轻推广、重展示，打造现场良好的氛围，让其核心价值理念与客户购买心理产生吻合，并通过营销手段的运用最终实现快销； 4、瘦狗型产品则需要通过营销策略及促销手段的综合运用，实现在最短时间回笼资金。 产品推售次序：先金牛产品 再明星产品 再婴儿产品 最后瘦狗产品 Cash Cow金牛 Dog瘦狗产品 Question 婴儿产品 Star 明星产品 市场接受度 不同产品的推售策略： 集中式商业、 酒店 叠拼别墅、联排别墅 住宅底商 多层、小高层 高层、 溢价能力（高） 一期 二期 三期 五期 营销分期建议 说明： 以上营销分期是先多层、小高层保安全性，再别墅拉升项目形象，最后小高层、高层实现溢价； 住宅底商建议在一二期售罄后推出，集中式商业和酒店建议招商引起品牌作为自持物业长期经营收益。 四期 PART2 开发环境研究 PART5 策略分解及执行 PART3 项目整体定位 PART4 营销推广策略 PART1 项目认识 推广策略 推售策略 PART FIVE 价格策略 展示策略 客户策略 推售策略 推广策略 展示策略 价格策略 五大策略 客户策略 营销策略分解 市场接受度高、安全性好的产品先期入市，从安全性高的楼栋向溢价能力强楼栋的分梯级开发，层级式逐步提升项目溢价。普通产品换现金流，优质产品持续树形象。 安全为先，逐步溢价 推售 策略 1 一炮而红，制