2011沈抚新城大商项目发展定位及营销策略报告97p.pptVIP

体验及事件营销 市场定位 项目核心问题确定 产品策略 营销策略 项目研究 项目发展战略 市场研究 【做“渠道”】 三大原则之 THE END 谢谢聆听 * 第一类客户： 人物述描一 王先生：男，28岁，未婚，周边产业职工，喜欢购物及健身，非常看中项目周边未来的大型购物中心而且，认为项目的配套及位置完全可以满足他的生活需要。 人物特征 学历较高，厂内中的中层骨干； 习惯距离工作单位较近的居所； 向往便利的生活条件和环境； 多数住在父母家里或租住在周边区域； 希望有自己独立的生活空间； 对区域配套、环境比较认可； 项目所在地段吸引的自住客群 客户模型 市场定位 项目核心问题确定 产品策略 营销策略 项目研究 项目发展战略 市场研究 第一类客户： 人物述描二 张先生：男，41岁，已婚，喜欢旅游，现居住于南站附近。项目的地段升值潜力及政府对沈抚新城板块的规划成为我投资本项目的主要原因，楼下是商业房子应该挺好租的，但是还想知道政府对地块的具体规划，会不会对我们的项目产生影响。购卖产品用于投资或发展好后自住 人物特征 越是有潜力、越是靠近； 具有投资理念的抚顺客户 喜欢便利的生活条件和环境； 多为有稳定收入的中上阶层； 愿意尝试认为有价值的投资； 对区域、环境以及未来发展比较认可； 项目地段吸引的投资客群 客户模型 市场定位 项目核心问题确定 产品策略 营销策略 项目研究 项目发展战略 市场研究 第二类客户： 人物述描三 陈 良：男，35岁，已婚，三口之家，喜欢音乐、垂钓，现工作于政府部门，项目因地段升值是打动我购买项目的原因之一，今后我不住了卖掉还可以赚一大笔，还好卖。 人物特征 长期居住在市内； 以周边企事业单位公务员为主； 三口之家，生活及经济来源均比较稳定； 原住房条件不能满足家庭发展需求，需要置业升级； 板块升级吸引的周边客群 客户模型 市场定位 项目核心问题确定 产品策略 营销策略 项目研究 项目发展战略 市场研究 人物述描四 小 许 ：女，33岁，沈阳人，从事房地产相关行业，企业白领。看重该地块和项目的升值空间，准备投资并长线持有。 人物特征 在沈阳工作，收入中上层人士； 好交往，能打拼； 善于投资理财； 认可沈抚新城未来的地段价值； 第三类客户： 沈阳或外地占有性投资人群 客户模型 市场定位 项目核心问题确定 产品策略 营销策略 项目研究 项目发展战略 市场研究 项目命名建议： 名不正则言不顺，一个好的命名，价值不仅利于品牌建设，还能给项目带来巨大收益 大商.中心城 市场定位 项目核心问题确定 产品策略 营销策略 项目研究 项目发展战略 市场研究 形象定位 市场定位 项目核心问题确定 产品策略 营销策略 项目研究 项目发展战略 市场研究 市场定位释义 沈抚新城核心商业地标，国际化符号的生活社区 区 域 中 心：地处沈抚新城核心，坐拥双城市半小时生活圈； 国 际 化：国际化元素，现代感外立面建筑； 生 活 社 区：独具自有城市级商业配套，一站式居住社区； 1、新城核心价值 位于核心区的中心地段，配套齐全 2、城市昭示价值 十字路口，城市对接面有良好的昭示性 2、居家便利价值 大商商业配套，不出社区即可完成一站式购物 新城市价值 TOP 项目价值 市场定位 项目核心问题确定 产品策略 营销策略 项目研究 项目发展战略 市场研究 市场定位 项目核心问题确定 产品策略 营销策略 项目研究 项目发展战略 市场研究 在售项目及客户分析回顾 项目：在售项目户型面积主力区间为100-200平方米 高层产品小面积户型旺销，大面积滞销 客户：中端为主，中高端为辅 因此：本项目产品定位需注重总价控制原则，适宜采用蓝海战略 建议：本产品以70-110作为主力户型 市场定位 项目核心问题确定 产品策略 营销策略 项目研究 项目发展战略 市场研究 策略已出，形象定位，核心价值锁定后， 策略如何分解？ [市场思考] 沈抚新区板块近年来发展逐渐成型，以形成一定规模并普遍被人认知，但仍未达到完全认可 [项目思考] 沈抚新区板块客户中短期内仍以抚顺为主，本案首期启动的中小规模地块若想尽快切入市场应避免强做“蛋糕” [营销策略] 三大原则突出重围 推广表现做足 一 二 三 做“价值” 做“区隔” 做“渠道” 重点打造沈抚区域板块价值，使之地位全面升级，加深客户认知度 差异化突围，强调本案区别于竞品的自有城市级配套，以强势攻其弱势，做区域内首个先做商业配套后做住宅的项目 以老城区为主战场，深挖有效渠道，渗透市区扩大战线，充分利用现有大商的抚顺客户及员工等资源 营销力做实 板块炒作 项目炒作 生活炒作 企业品牌 项目品牌 生活品牌 缔造沈抚新城新生活区 大商生活圈 大商“城” 概念炒作 实景炒作 市场定