20120607广东惠州锦城山庄开发业态及户型定位论证（36页）.pptVIP

二、区域房地产市场研究 二、区域房地产市场研究 二、区域房地产市场研究 四、项目户型定位 四、项目户型定位 四、项目户型定位 四、项目户型定位 四、项目户型定位 四、项目户型定位 附件：之前的户型配比 附件：之前的户型配比 附件：之前的户型配比 总体来看，随着市场政策的继续调控，刚需性户型为市场主要需求，原锦城户型配比建议立足于自住，高性价比户型，总价越小，使用面积越大越受客户追捧，从现行市场走势来看，依然符合市场需求，因此，不建议实质性改变户型面积配比，如红线继续发生变化，则同比例扩大或缩小。 根据市场热销程度，紧凑居家型两房，三房为消化率较快的户型，原户型配比建议76-105的两房、三房占89%，符合市场消化规律，其次复式在市场上属于较少的户型，目前在售的复式均为130以上的大户型，去化率不一，但均能走动，从产品多样化考虑，性价比较高的小户型复式具备一定的溢价能力，可适当开发，但从现市场分析，溢价空间不大。可适当配置创新的小复式产品，以增加项目亮点。 结 论 100.00% 100.00% 2838 100.00% 100.00% 214,435 　 　 60～110 　 小计 10.30% 10.30% 292 15.00% 15.00% 32,165 122 12 110 四房两厅二卫 三房 7.40% 210 10.00% 21,444 114 10 102 三房二厅两卫（大） 16.80% 477 20.00% 42,887 102 12 90 三房两厅二卫（中） 39.30% 15.10% 429 45.00% 15.00% 32,165 89 14 75 三房两厅一卫（小） 两房 50.40% 50.40% 1430 40.00% 40.00% 85,774 72 12 60 二房两厅一卫 一房 套数比小计 套数比 套数 建面比小计 建面比 建面 实际获得 赠送面积 销售面积 改造后户型 户型 归类 2008.2.22版本的户型配比 2010.11.30版本的户型配比 　 217155 100% 100% 2271 　 　 　 总计 舒适型 5429 1% 2.5% 23 240 230-250 5×3×3 紧凑型 14115 3% 6.5% 67 210 200-220 4×3×3 别墅 三房，舒适型 17372 6% 8% 145 120 115-125 3×2×2 二房改三房，紧凑型 17372 9% 8% 197 88 85-89 3×2×2 复式 舒适型 21716 7% 10% 155 140 135-145 4×2×2 四房 　 10858 4% 5% 94 115 110-120 3×2×2 　 32573 14% 15% 326 100 95-105 3×2×2 　 43431 21% 20% 488 89 85-95 3×2×1 三房 　 54289 34% 25% 776 70 65-75 2×2×1 二房 备注 总面积 套数比 面积比 套数 套均面积 户型面积 产品类型 2011.11.1版本的户型配比 THE END 惠州锦城山庄项目 开发业态及户型定位论证 惠州公司客户及营销部 2012年6月 前 言 锦城项目在2008年、2010年、2011年分别完成项目定位及产品设计，但是由于土地问题一直未能启动。项目本体条件及市场状况在不断变化，产品户型设计在2011年5月、6月经公司高管、营销部、设计部与集团反复沟通，得出最新锦城产品的定位，户型配比，但结论距离目前已近1年，现根据市场反应论证原物业形态是否依然符合市场规律。 营销部建议： 1、该项目规模中等，属于快速开发与销售，应走自住刚性需求户型定 位方向。该片区标杆楼盘赠送率较 高，户型较实用，在成本控制的前提下需做出一定赠送，同段面积户可供选择应多样化，增强市场竞 争力。 2、针对标准化的建筑风格， 经过客户及营销部市场调研得知，该片区简约现代风格纷杂，西班牙风 格稀 少，且西班牙风格深受该片区及惠州市民喜爱，该外立面能在片区实现溢价，树立高端形象，而 且西 班牙建筑在集团拥有10多年设计开发沉淀，因此建议在外立面上参考可园的建筑风格，贴合客户的消 费心理喜好。 一、锦城山庄属性分析 项目用地位于惠州市古塘坳工业区，惠州南大门，紧邻汽车南站（莞惠轻轨站），之前片区大部分为工业用地，随着惠州城市扩张，目前周边的居住氛围越来越成熟，