2012东篱商业街10月开街前营销工作方案44p.pptVIP

* 业态划分比例---三种方案 　 业态方案1 业态方案2 业态方案3 餐饮 涵盖栋号 1、2、19、20 1(1F)、2、19--21 2、5、6、19--21 面积小计 4620.09 3389.64 3033.23 所占比例 40.6% 29.8% 26.6% 娱乐 涵盖栋号 11--18、21 11--18、1（2-3F） 13--18 面积小计 3495.47 4725.88 1936.6 所占比例 30.7% 41.5% 17.0% 休闲 涵盖栋号 3--9 4--10 3、4、7--12 面积小计 2966.3 2699.89 3391.14 所占比例 26.0% 23.7% 29.8% 零售 涵盖栋号 10 3 1 面积小计 309.71 576.12 3030.6 所占比例 2.7% 5.1% 26.6% 合计　 11391.57 11391.53 11391.57 项目三种方案业态比例分析 从面积比可见，各方案的业态占比合理性自优而下顺序为：1 ＞3 ＞2 * 业态划分比例---三种方案 　 业态方案1 业态方案2 业态方案3 餐饮 涵盖栋号 1、2、19、20 1(1F)、2、19--21 2、5、6、19--21 面积小计 4620.09 3389.64 3033.23 所占比例 40.6% 29.8% 26.6% 娱乐 涵盖栋号 11--18、21 11--18、1（2-3F） 13--18 面积小计 3495.47 4725.88 1936.6 所占比例 30.7% 41.5% 17.0% 休闲 涵盖栋号 3--9 4--10 3、4、7--12 面积小计 2966.3 2699.89 3391.14 所占比例 26.0% 23.7% 29.8% 零售 涵盖栋号 10 3 1 面积小计 309.71 576.12 3030.6 所占比例 2.7% 5.1% 26.6% 合计　 11391.57 11391.53 11391.57 项目三种方案业态数量分析 * 业态划分比例---三种方案 项目三种方案招商数量分析 业态 方案1 方案2 方案3 餐饮 4--8 5--11 6--13 娱乐 9--16 9--16 13--18 休闲 3--9 4--10 8--10 零售 1 1--2 1 说明 各单元中前一数字是本业态涵盖楼栋不拆封时总套数；后者反之。 项目招商任务： 按10月1日国庆开街，同时至少给50天装修期，则招商必须在8月10日前后完成诚意客户积累最低量餐饮15家、娱乐20家、休闲家10家，零售1家，整体约40家。 招商策略 * 商业街成功运作规律 硬件 软件 后天： 先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模 规划 商业氛围 建筑 定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 时间 政府资源 商业街运作的系统体系 跨越商业和地产两大领域， 涉及众多专业协调统一 ，运作繁杂， 涉及众多关键因素不可缺失。 成功-完成招商三阶段 定位 业态组合 招商策略 成功-招商策略四因素 2、确定经营模式 4、招商流程 1、确定招商对象 3、制定优惠策略 成功-经营模式的选择 零售产权、整零租赁相结合 诠释：零售产权即开发公司整体出售产权。整体租赁是面向品牌商家的定向招商策略，选择数量有限。分权租赁即面向具有品牌效应的中小商户提供经营面积。以上租赁必须由开发商委托专业公司主持，开发商控制租赁目标商户，控制租赁最终价格，控制租赁时间和收益，实现开发商、发展商和经营户的共赢。 开发商A 所有权人B 经营管理公司 （发展商） 中小经营户C 出售 聘请 管理 托管 成功-优惠策略 招商条件（已经确定） A、需交费用 租金：15元/m2；以上租金均以建筑面积计算 合同保证金：三个月租金作为合同保证金（合同期满无息退还）。 租金缴付方式为缴三押三（即缴三月租金作为保证金，还需付三月租金） 合同申报表签订之日 ，需缴纳； 定金5000元（根据商家所定面积大小酌情增加定金金额），开业后自动转为合同保证金。 B、合作条件 公共照明费用由商家分担，店内的照明费、水费及物业管理费由商户自己承担。 C、业态租期 酒店：5年 餐饮及其他：3年 本项目招商条件优惠少、租期短，直接影响商户信心。 成功-优惠案例 结合项目自身条件、比照同类招商优惠及意向业态要求，现有的招商政策须做调整和完善，给客户强烈的信心和冲击。 业态 租赁面积 租金 一般租期 大中型酒楼 1000~3000㎡ 1.5元㎡/天以上 不得少于3年 茶坊、酒吧、咖啡馆 50~400平方米 3~20元/㎡·天 2年以上 KTV 3000-4000平米 2-3元/天*㎡ 5年以上 便利店 100-500 6年 成功-竞争对手 星期8