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宏观态势 7月百城房价环比再涨　调控预期增强 调控预期日趋浓厚 房价的止跌也引发了房地产调控进一步收紧的预期。当前房价面临重新上涨的压力，不出新的调控措施，则下半年涨价的预期将进步增大。虽然近期监管层曾多次表态坚定楼市调控，但“调控精神要想转化为执行力，还需相关细化政策予以保障。” ???? 政府层面对于楼市调控依旧没有放松，释放的政策收紧信号也在不断增强，如果市场进一步升温，可能会招致进一步的调控，而马上临近的“金九银十”或许会成为楼市的转折。 央行、住建部等支持首套房 8月初，中国指数研究院发布的报告显示，７月全国１００个城市（新建）住宅平均价格为８７１７元／平方米，环比６月上涨０．３３％。其中７０个城市环比上涨，３０个城市环比下跌。与上月相比，环比上涨的城市个数增加２５个。从数据来看，７月房价环比上涨的城市较６月有明显增多，环比０．３３％的涨幅超过６月０．０５％的涨幅。 ?? 造成７月份多个城市价格上涨的主要原因在于，首先，成交增长明显推动价格上涨。数据显示，７月份全国多地楼市成交量创调控新高。短期的供需失衡导致市场参与者的心态发生转变，恐慌性购房者增加，开发商涨价预期增强。其次，信贷政策利好逐渐显现，经过两次降息，购房成本降低拉动了部分需求的购房热情。 ???? “地王”频现　土地溢价率大幅上涨 ????土地市场的异动引发了人们对房价进一步上涨的预期。 ????根据链家地产统计数据显示，北京、上海、广州和深圳的一线城市２０１２年７月住宅土地出让金为１１１．８亿元，环比大涨近１．７倍，成交土地宗数虽然仅为１０宗，较上月减少１５宗，但平均楼面价却高达７３７９元／平方米，环比上涨２．６倍，溢价率为３３％，是继２０１１年３月以来，首次超过３０％。 ????一线城市土地出让金和溢价率上涨的幅度远远超过平均水平。除了优质地块的影响外，整体市场回暖的趋势也更为明显，例如北京郊区地块的成交也出现了高溢价和高楼面价的情况。 市场声音 房地产调控仍是当前房地产市场健康发展重要保障 常清表示，近期土地市场溢价率的提高，北京、上海、广州等多个城市均出现新“地王”，虽然高溢价地块的出现与其优质性有很大关系，但在市场量价逐渐回调的阶段下，也在一定程度上带动市场预期的升温。为避免地价给房价带来的推动作用。出于楼市调控效果的考虑，不排除中央再出台有关的调控措施。 常 清 经济学家 国家建部政策研究中心 主任 秦 虹 从经济角度看，房地产调控政策是以限购，限贷为核心内容的房地产调控政策。限购政策都是针对家庭拥有两套房子以上，不能贷款，不能买第三套房子，这样的调控政策针对的是投资和投机性需求。 从社会性需求来看，房地产调控政策抑制投资、投机需求的政策也不会动摇。 市场声音 2012年下半年企稳回升仍有空间 三季度房地产市场将进入一个企稳的阶段。“更多的企业还是希望尽快减少库存、回收现金，认为三季度房地产市场将筑底企稳，房价不会大涨和大跌的现象。”在今后的城市化过程中，人口将大量向城市流动，这就会导致城市住房需求总量的增加，房地产市场因此仍有空间。 任志强 华远地产董事长 国务院发展研究中心 金融研究所副所长主任 巴 曙 松 基于当前房地产调控政策对于高房价和财富分配负面影响的谨慎态度，预期下半年房地产调控政策的基调不会出现明显变化，房地产市场的调整动力和波动将更多地来源于自发性的、阶段性的被抑制刚性需求的逐步释放等，如果延续此前中国房地产市场波动的规律，则房地产销量在二季度由负转正基础上有望在三、四季度企稳回升。伴随销量的回升，从此前的房地产波动规律看，房地产新开工和投资增速也有望在三季度触底、四季度企稳回升，全年房地产投资增速有望保持在15%至20%之间。 宏观走势概述 2012年下半年走势：楼市局部或继续回暖，成交量企稳回升，但幅度不会太大 2013年上半年走势：供给减少，上升预期加强，楼市或全面回暖，但地产政策放松预期不强，2013上半年预计价格浮动不会太大，成交量会逐步企稳 当前经济下行压力加大，央行采取了一系列的刺激经济增长政策，在宽松货币政策的大背景下，下半年经济环境较好； 同时由于今年刚需的集中释放，楼市局部回暖，成交量上升，刚需产品受市场青睐，但从地产调控层面，政策依旧没有放松，所以下半年成交量上升幅度不会太大，甚至会有小幅下滑； 2013年土地供应的缩减，给价格上升一定预期，随着2012年市场的逐步回暖，房价有抬头的倾向，不排除政府出台政策压制，整体预计2013年楼市成交量企稳，价格涨幅不会太大，但局部地区仍会成为热点成交区域； 区域竞品项目销售情况分析 区