2012年昆明房地产市场研究84p.pptVIP

竞品-星耀水乡 价值点分析——分时度假 签约RCI（交换度假时段）： 业主购买此房屋，可能仅有部分时间自住，其余时间处于闲置状态，通过RCI交换平台，允许别的客户在房屋闲置时间内住进此房屋，作为交换，而当业主到不同国家旅游度假时，也可免费住进相同等级的房屋和享受社区度假资源。 * 竞品-星耀水乡 项目主体建筑采用加拿大进口木材，为云南首例，防潮，防虫，防震性能良好。 外观有4种主色调，彩色搭配、充满活力，在别墅楼盘中也较少有此风格。 价值点分析——建筑特色 * 竞品-银杏人家 占地面积：35万平方米 建筑面积：50万平方米 容 积 率：1.30 绿 化 率：36.80% 物 业 费：0.50元/平方米·月 物业公司：云南双峰物业 开 发 商：云南双峰房地产开发有限公司 1、基本情况 * 2、产品及销售情况 物业类别：别墅、住宅 产品构成：别墅占地2/3、花园洋房占地1/3 产品户型：别墅面积区间为193—360㎡，洋房面积区间86—180㎡ 在售产品：少量88-120㎡三居室 价格：均价4000元/㎡ 下期开盘时间：预计2013年3月，推出1200户，面积85-160㎡ * 竞品-中恒时代 1、基本情况 占地面积：2.5万平方米 建筑面积：11万平方米 容 积 率：4.33 绿 化 率：42% 开盘时间：预计今年第三季度开盘 开 发 商：云南忠恒房地产开发有限公司 * 物业类别：住宅、商铺 建筑类别：板楼 高层 装修状况：毛坯 开盘时间：预计2012年第三季度 推售量：800套房源 产品面积：80-170㎡ 价格：未定 2、产品及销售情况 竞品-中恒时代 * 竞品-海宇花园 1、基本情况 占地面积：3万平方米 建筑面积：10万平方米 容 积 率：2.93 绿 化 率：37.60% 物业公司：冠江集团物业管理有限公司 开 发 商：昆明宁昌屋业有限公司 * 竞品-海宇花园 2、产品及销售情况 物业类别：住宅、商铺 建筑类别：板楼、多层、高层 销售进度：住宅、商铺已售罄，仅剩10套公寓在售 在售产品：44-144㎡ 价格：均价4100元/㎡ * 竞品小结 项目区域内在售项目较少，但部分项目体量较大，未来具有一定竞争性； 需要做进一步的供应量及去化率的实地调研，同时要把握区域项目的开发节奏、项目定位、产品定位； 参考项目中： 星耀水乡项目均价18000元/㎡ 其余项目均价均在5000元/㎡以下 因此，项目间价差较大 * 嘉丽泽项目SWOT分析 S（优势） 身处空港经济区，距离新昆明国际机场仅15分钟，区位优势得天独厚 新设立的高速铁路火车站，从上海到嵩明仅需6小时。 资源优势，自然资源丰富，嘉丽泽自然湿地保护区。 W（劣势） 区域经济基础薄弱。 距离昆明市区距离较远，市场对区域认可度有待提高。 目前未监测到与旅游地产匹配的市政配套、交通配套等。 * O（机会） 旅游度假产业升级潜力明显。 自然环境基础较好，但深度价值有待挖掘。 T （威胁） 区域内旅游产业深度开发不足。 项目体量较大，开发周期较长，资金压力大。 嘉丽泽项目SWOT分析 * 本案建议 对策建议： 鉴于项目旅游地产的体量，建议深度挖掘项目的本体价值，打造项目的独特性，唯一性特色，以区隔区域内、省域内甚至国内等的竞争对手，放大项目价值。 市场定位应结合区域内自然资源、人文特征、潜在旅游客群、置业客群特征等，构筑旅游产品价值链； * * 嘉丽泽区域分析 高新区项目分析 房地产市场分析 马金铺区域分析 宏观分析 马金铺概况 马金铺乡位于昆明市呈贡县南部、滇池的东岸，呈贡新区距离昆明主城25公里（交通距离），距离呈贡新区15公里（交通距离）。 马金铺 马金铺 * 马金铺概况 交通：昆玉高速公路、昆洛公路穿境而过，马澄公路横贯东西，以柏油路为主的乡级公路网遍布全乡。 经济：传统的农业乡，90年代以来，随着农业产业结构的调整优化，粮食种植面积逐渐减少，菜、果、花逐步成为全乡农业的支柱产业。 人口：全乡共计28000余人（2010年） * 马金铺高新产业基地 马金铺高新产业基地——建设背景 为推进新型工业化,实施工业强市的战略决定，昆明市委、市政府提出加快发展高新技术产业，抓紧培育高新技术特色产业群是云南省及昆明市工业发展的方向。为此，将呈贡县马金铺乡建设成为昆明新城高新技术新城基地。 随着新城基地招商引资的不断推进，目前已有多家国内外知名企业进驻，新城基地内的云南电力装配产业园启动区内道路等基础设施建设正在进行，启动区内已基本建成方格网状道路体系。 * 马金铺高新产业基地 工业新城 高科技商务 休闲度假 生态创新 规划面积：86.88平方公里 可建设面积：43平方公里 人口：规划人口24万人 常住人口20万人 （2010年人口2.8万人） 空间布局：一个中心即新城基地的