湖南望云株洲大道地块前期策划思考终.ppt

公寓产权化。 核心区域上的酒店需求量较大，产权式酒店可提升公寓售价。 中原对公寓溢价研究程度深，合理招商酒店，达成客户与酒店之间招租协议，提升售价。 销售模式上 1#栋25~28楼产品为酒店层。 价格均价为7200 25层以下为去化层价格均价为 6000 本次经济测算作为上次沟通会议中《经济测算》的完善版，核心因素“地价”已明确，其他经费校准，得出最后数据。 经济测算说明： 在保证31.22%的销售利润之下，该地块可承受1000元/平米的地价成本，建安成本参考建工、中铁等高品质楼盘，详情见表。 营销推广控制图 2013年 1月 2月 5月 6月 3月 4月 8月 9月 7月 10月 11月 12月 工程节点 销售阶段 媒体主题 营销节点 媒体推广 8月20，一批开盘 建立差异化形象，强势占位 10月22 二批加推 大事件系列活动 推新品，巩固形象 体育新城首席都会综合体驾临，宣布体育新城正式起航。 路旗、报纸、户外广告牌、网络、短信和杂志、现场活动 住宅出正负零 样板房、售楼部到位 高层预售取得，在中欧项目前开盘 4月初，新品发布会 6月底，售楼处揭幕活动 加推产品 报告回顾 发展方向 项目本体机会小结：不具备豪宅价值满足普通住宅需求，商业发展具备挑战性，同时也是机会点。 住宅控制总价，做好产品，做好展示面，商业转化面积。 体育新城·活力都会综合体 项目定位： 4亿利润保障： 产品优势化、营销本土化、商铺价值化、 商业后置化、公寓产权化 营销节点： 计划5月出正负零，8月抢在竞争品牌前，完成首开 市场竞争机会小结：本项目地段与配套作为重要卖 点，区别于竞争品牌。 客户机会小结：本区域购房客户次年轻化，对生活品质有不俗追求。 Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * * * * * 国际的、望云的、活力的、艺术的 战略发展方向： 关键词 住宅走总价控制路线，通过户型（高赠送）、产品打造、展示面核心竞争力制胜。 沿湘山路、株洲大道路两侧布置二层商业，总建筑面积约2.5万平方米； 剩余3.5万方商业建议转化为精装公寓3万方+0.5万方小集商进行销售。 商业转化：在售美的城及周边供应影响，商业需要转化为沿街商业+小户精装公寓减小风险。 规模 品质 第一阵营 第二阵营 第三阵营 本项目 3、竞争占位：树体育新城形象，做市场先行者 占位第二梯队顶端，打造体育新城高端住区 美的城 佳兆业 湘银星城 庐山春天 尚格名城 大江观邸 旺城天悦 蓝筹公寓 领导者 挑战者 品牌企业 项目具有独特的资源 产品核心优势明显，大规模制造 垄断价格标杆，引领市场潮流 具有持续作战能力市场新进者 具备一定独特资源和生产规模 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 追随者 补缺者 缺乏独特资源 大规模，规划相对完善 产品创新，产品力优越 体现居住性价比 规模中等，快速灵活 资源独特，挖掘细分市场价值 抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品 敏锐的机会主义者 改变游戏规则，强调新的评估标准 竞争占位：体育新城领导者 项目本体分析 市场竞争 项目判断 提出问题 项目初步发展战略思考 项目初步定位 经济测算 客户分析 提纲： 唯一的体育新城，唯一的望云品牌 项目标签：运动生活区+都市生活区=国际范 项目标签：活力生活区+次年轻化客户需求=活力范 同样的生活，不一样的活力。 项目标签：崇尚品质生活+次年轻化客户需求= 艺术范 谁不喜欢小资情调范？ * 定位方向： 体育新城·活力都会综合体 体育新城具备唯一性；活力代表体育中心+运动生活区；综合体代表本项目区分周边项目的姿态。 酒店 商业 住宅 公寓 城市价值链 综合体 综合体价值：有机的完整的综合体循环价值链， 对各类物业价值均有拉升作用 商业 公寓 酒店 住宅 作用 相互关系 提升整体档次的有力手段。 标志性（尤其是对外地和外籍人士）。 实现较高的销售价格 保持物业形象 向性较强的组成部分 可以塑造与其他项目较大的差异 住宅开发企业现金流的来源 满足中长期居住者需求 商业为酒店和公寓提供配套 商业可能对公寓带来负面影响 酒店为住宅或办公提供共享的服务和配套设施 酒店可以提高项目整体档次。 公寓为商业、酒店和公寓带来潜在客户。 公寓可补充整体开发商产品端。 公寓可与酒店可共享大堂。 住宅为商业提供客源 公寓可能降低项目整体档次 综合体各种物业相互关系和作用的有机生态系统解析 与单个物业的研究方法不同的是，在研究聚核体