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珠海福康项目可行性报告 第一章 珠海市经济发展的现状及趋势 一、国民经济稳步快速发展 2005年珠海市实现生产总值（GDP）634.58亿元，比上年增长13.1%。按常住人口计算，人均GDP为45258元。2006年1季度实现生产总值（GDP）174.77亿元，比上年同期增长13.9%，远高于全国8％的增长速度。国民经济的快速发展，为房地产市场注入源源不断的活力。 二、城乡居民收入进一步提高 2005年在岗职工年人均工资21844元,增长8.7%。城镇居民人均可支配收入18908元，增长7.9%。城镇居民人均消费性支出14324元，增长11.7%，农渔民人均纯收入6550元，增长8.3%。城镇居民恩格尔系数为33.2%,比上年降低1.4个百分点。 三、固定资产投资平稳增长 2005年完成社会固定资产投资218.52亿元，比上年增长19.6%。其中，全年基本建设投资148.39亿元，增长21.0%；更新改造投资18.84亿元，增长21.9%；房地产开发投资51.29亿元，增长17.8%。基本建设成为投资的主要力量。在基本建设和更新改造投资项目中，全年施工项目593个，增长14.9%；其中新开工项目300个，增长5.3%。 四、常住人口稳步增长。 近5年来，珠海市常住人口每年的增加幅度保持在3-4万人左右，增长较平稳。外地的打工者、港澳台和外商投资者是其人口增长的主要部分。住房作为人生活的基本要素，人口的增加，必将扩大对住房的需求。 五、小结 国民经济稳步快速发展、城乡居民收入进一步提高、人民生活水平不断提高、人口的平稳增长以及基本建设投资平稳增长，再加上粤、港、澳、深大桥的修建、广州与珠海城市轻轨的开通和“9+2”粤港达成加强合作的共识，这些都将大大刺激珠海市房地产业的快速发展，为房地产行业注入源源不断的活力。 第二章 珠海房地产市场现状及发展趋势 一、房地产开发投资大幅增长 2005年珠海市完成房地产投资303699万元；2006年1-4月完成房地产投资123936万元，比2005年同期同比增长了52.96％。 二、施工面积继续增长 2005年珠海市施工面积579.59万平方米，比2004年增长了23.71％；2006年1-4月施工面积341.13万平方米，比去年同期增长了8.70％。 三、新开工面积大幅增加 2005年珠海市新开工面积199.58万平方米，比2004年增长了25.47％；2006年1-4月新开工面积84.61万平方米，比去年同期增长了63.59％。呈现出大幅度增长的势头。 四、竣工面积继续增长 2005年珠海市竣工面积120.98万平方米，比2004年增长了10.36％；2006年1-4月新开工面积21.69万平方米，比去年同期增长了2.36％。 五、空置面积大幅度减少 珠海市商品房空置面积,从1995年累计93.7万平方米,到2000年历史最高峰累计172万平方米，空置率高企一直是珠海市房地产市场一个硬伤。2005年珠海市空置面积累计55.01万平方米，已大幅下降；2006年1-4月空置面积累计39.07万平方米，比去年同期下降了37.08％。表明近年来房地产市场需求旺盛，消化了不少的空置房。当前未能销售的空置商品房年代已久，规划、设计等多方面存在致命的缺点，市场接受度低，很多还有复杂的债务关系，难以对新开发的商品房产生威胁。 六、销售面积继续增长 2005年珠海市销售面积149.53万平方米，比2004年增长了40.65％；2006年1-4月销售面积51.93万平方米，比去年同期增长了32.00％。 七、销售金额继续保持高增长势头 2005年珠海市销售金额达554750万元，比2004年增长了65.63％；2006年1-4月销售面积222383万元，比去年同期增长了69.12％。增长幅度略有上升。 八、商品房（住宅）均价大幅度上涨 （注：图中“2006年”指2006年1-4月） 从2003年2965元/平方米到2006年4282元/平方米，珠海市商品房均价一路上扬，而且增涨幅度较大。 九、小结 2006年，全国绝大部分城市房价一路飙升，珠海市也不例外。在房价上升的同时，销售面积也在不断的增加。受其利好的影响，房地产投资、新开工面积不断增加，呈现出供销两旺的局面。预计未来两年供应、需求均会大幅增加，房价受房产新政的影响，有可能短暂回落，但其总体上升趋势是必然的。 第三章 项目分析 一、项目概况 集团拟与珠海特区珠光房产开发有限公司（简称珠光公司）合作开发的项目位于珠海市香洲区迎宾北路东侧。该地块占地面积15673.192㎡，建筑面积36855.996㎡，土地使用权已由珠光公司取得。 二、项目规划技术经济指标 项 目 用地规划 总用地面积 15673.192㎡