商业地产与购物中心.ppt

2.4.2.5 天河城百货97—03年销售额及经营面积指标增长率 2.4.2.6 天河城百货97—03年单位面积经营指标增长率（%） 2.4.2.7 天河城百货97—03年毛利额增长率（%） 1992年8月18日，原广东天贸（集团）股份有限公司（现名“天河城集团”）在广州正式成立。天河城集团是一家定向募集的中外合资的股份有限公司。 天河城集团是策划、开发、经营、管理大型购物中心（SHOPPING MALL）的商业地产商及经营综合百货公司和零售专业店的零售商。 12年来天河城集团成功地建设、经营、管理了中国第一商城—天河城（TEEMALL），使天河城（TEEMALL）发展成为现代购物中心的代表和品牌，成功地经营了天河城百货发展公司（包括：天河城百货公司及吉之岛天贸公司。） 3.4.3.2 天河城集团组织架构图 天河城广场总占地面积4.15万平方米，总建筑面积32万平方米，包括天河城（TEEMALL）16万平方米、东塔写字楼9万平方米、西塔酒店6万平方米。 1992年8月18日奠基、11月18日动工。目前正在兴建写字楼和酒店部分，已投资约16亿元人民币。 1998年12月,天河城通过ISO9002国际质量管理体系认证，获得挪威DNV认证公司颁发的证书。 天河城（TEEMALL）建筑面积16万平方米，包括地面7层，地下3层，其中8层为商业经营场地，约10万平方米，现有租户360家。 地下2层为停车场，可停放上千辆汽车,日均车流量达到2000辆次。 2004年5月1日，客流达到81万人次，突破历史高位67万人次的纪录； 3.4.3.6 天河城日均客流 3.4.3.7 天河城集团97—03年租金及利润增长率 3.4.3.8 天河城97—03年商铺出租率 3.4.3.9 “十年十个最” 作为中国大陆最早的SHOPPING　MALL之一，号称“中国第一商城”的天河城(TEEMALL)的成功创造了 “十年十个最”： 最早的股份制商业企业 最高速建成开业 最早引进外商零售百货企业 最具代表性综合经营模式 最现代物业管理 最大额单店销售 最大客流量 最满租位 最高效回报 最强力带动 天河城品牌战略的四个立足点 一、SHOPPING MALL综合服务。 二、租赁经营、物业管理、零售百货三者结合的综合 优势。 三、天贸集团三大业务的发展与天河城密不可分，把 “天河城”作为核心和整体品牌来认识和发展。 四、购物中心的开发、经营、管理是资金密集型和技 术密集型行业。 购物中心的生命周期 5.5.3 持续创新—管理的动力 一个好的购物中心的地址是可以创造的，实质是创造一个购物中心的存在和发展环境。 天贸集团选址顺应中国改革开放和广州城市发展的趋势。 当时，创业者的想法就是“把北京路搬进天河城”，让天河城“城中有城，城中有街，街中有店”。可以说，天河城是横空出世，创造了天河宝地，是创新的产物。 5.5.4 天贸集团的创新历程 1996—1999年 2000—2003年 2004年以后 发展战略 租营生存 还债蓄势 品牌扩张 经营方式 租户组合 商户组合 品牌组合 客户关系 买方主导 卖方主导 战略伙伴 营商环境 贪大求洋 舒适通畅 消费方式 （现代体验） （业态体验） （生活体验） 例：成功管理天河城的主要决定因素 一是完整产权、二是强力团队 三是综合经营、四是持续创新 商业地产与购物中心（请勿复制） 实际上，一个先天健康的购物中心，即一个产权统一（没有卖散）的购物中心，租户组合策略的实质是调整调整就会出效益，出形象，出新鲜感。当然，创新期的任务不仅仅是租户组合调整。 但是，租户组合策略也是创新期的重要工作内容。天河城正在加快调整期向创新期的过渡，包括探索创新期的租户组合的特点和策略。 5.5 购物中心的创新管理 5.5.1、购物中心的生命周期 资料来源：杰弗里?穆尔，《老企业的创新定律》 图4.5.1.1 市场生命发展周期 商业地产与购物中心（请勿复制） 技术诞生之初所吸引的注意力来自早期应用者和理想