2011年1-5月主要城市别墅市场形势分析.docVIP

2011年1-5月主要城市别墅市场形势分析 中国指数研究院、中国房地产指数系统 1、北京 受政策调控力度加大影响，北京别墅市场推盘信心减弱，2011年1-5月新增供应同比降幅近60%。 2008-2010年，北京别墅市场月均新增供应套数均在200套以上，2008年达到高峰，月均新增别墅突破300套；2009年开始逐年下滑，其中2011年前五个月的月均新增套数仅111套，与去年月均水平相比减少了53.16%。2011年，房地产政策调控力度加大，特别是“京十五条”的出台，有效限制了大量投资及改善型需求。北京别墅市场新盘信心明显减弱，1-5月仅5个别墅项目获得预售许可证，累计新增供应556套，20.81万平方米，同比分别大幅下挫57.91%和52.82%。其中，1月新增套数仅1套，4月无别墅上市。 图：2011年1-5月北京别墅新增供应套数及增长率 数据来源：CREIS中指数据 从北京别墅占商品住宅（包括普通住宅、公寓、别墅）的比重来看，2009年以来，别墅市场新增供应占比逐步下降，即从2009年的4.04%下降至2010年的3.32%。2011年北京别墅市场供应仍处低位徘徊，1-5月累计新增供应占比降至3.23%。 图：2008年至今北京别墅市场月度新增供应走势 数据来源：CREIS中指数据 市场供应不足、政策调控等因素导致别墅需求萎缩，1-5月成交套数同比降幅达49.40%。 2009年以来，北京别墅市场需求波动显著。其中，2009年受整体市场回暖影响，全年成交量达4753套，同比大幅增长132.42%。2010年在政策调控的带动下，别墅成交迅速下滑，全年成交套数为2396套，仅达到09年一半的水平。进入2011年，受市场供应不足及限购等调控政策的持续影响，北京别墅市场需求明显萎缩，成交状况略显冷清。1-5月累计成交套数504套，19.18万平方米，同比降幅分别为49.40%和45.48%，高于商品住宅市场下降幅度（同期商品住宅成交套数、面积同比分别下降31.45%和31.48%）。 图：2011年1-5月北京别墅成交套数及增长率 数据来源：CREIS中指数据 从别墅成交占商品住宅比重来看，2011年北京别墅市场份额继续缩减，1-5月成交占比仅为2.53%，与去年同期水平（3.43%）相比明显下降，较2010年全年水平（3.32%）亦有所回落。 图：2008年至今北京别墅月度成交套数及增长率 数据来源：CREIS中指数据 1-5月北京别墅供求差距明显缩小，销供比回升至0.91。 2008年-2011年，北京别墅市场供求关系受整体市场环境影响波动较大，年度销供比分别为0.61、1.41、0.84及0.91。其中，2008年由于金融危机的连带影响，楼市成交低迷，别墅市场销供比降至最低；此后，2009年在整体市场回暖的带动下，别墅市场供求关系发生转变，销供比回升至1.41；2010年，受政策调控及别墅价格居高等因素的影响，别墅市场销供比再度降至1以下。2011年，楼市调控仍在继续，别墅开发企业的市场预期不甚乐观，推盘步伐更加谨慎，新增供应量较低，导致别墅市场销供比所有回升。2011年1-5月累计销供比为0.91:1，与去年同期水平相比（0.75:1）略有增长。 图：2008年至今北京别墅市场销供比走势 数据来源：CREIS中指数据 大户型、高总价产品成交比重增加，高端别墅渐成市场主流。 从成交单价情况来看，2011年1-5月，北京28000元/平方米以上别墅成交比重进一步增大，由2010年的14.00%增至51.98%，主要原因是龙湖颐和原著、珠江壹仟栋、龙湾等高端别墅的集中成交，其中，龙湖颐和原著成交单价突破5万元大关。另一方面，16000元/平方米以下别墅产品需求继续缩减，占全市总量比重仅为10.31%（2010年同期比重为32.26%）。 图：2011年1-5月北京别墅成交单价情况 数据来源：CREIS中指数据 从成交面积来看，1-5月北京别墅成交主要集中在300-400平方米，累计成交145套，占比为28.77%；其次是400-500平方米面积段，所占比重为23.41%，同比涨幅超过10个百分点；而2010年1-5月占据市场主力的200-300平方米别墅成交比重仅为14.09%（2010年同期成交比重为42.70%）。 图：2011年1-5月北京别墅成交面积情况 数据来源：CREIS中指数据 从成交总价来看，2011年1-5月，北京别墅市场套总价500万元以上的成交比重已超过90%，同比涨幅近15个百分点。其中，1000万元以上别墅共225套，占全市成交比重达44.64%（2010年同期成交比重仅为14.30%）。 图：2011年1-5月北京别墅成交总价情况 数据来源：CREIS中指数据 别墅价格仍处高位运行，1-5月成