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房地产开发与经营总序
房地产经营与管理 主讲 李雅丽 房地产开发与经营总序 土地配置双轨制:政府行政划拨和市场机制。 (一)、概念: 1、土地使用权出让: 国家把土地使用权转让给土地使用权受让人。 居住用地共分为10级:一级320元/m2……. 十级70元/m2,使用期限70年。 土地使用权出让合同及其主要内容 参看教材23页——27页 第三节 房地产市场的特征 一、房地产市场的特征 1、房地产市场是房地产权益的交易市场; 房地产的整体概念(图示) 房地产 2、地区性市场:按覆盖区域 3、高素质专业顾问服务:房地产估价师、物业代理师等提供服务。 4、易于出现市场的不均衡和垄断: (1)、房地产市场属于不完全市场; (2)、供应方有滞后性;需求方要求增产,并要求房地产市场要有合理的空置率。 完全竞争市场与房地产市场比较 注1:房地产商品是绝对异质的,,互相不可替代; 注2:由于房地产商品是异质的,某一房地产的买主和卖主都不可能使众多的。一项房地产只能有一个买主。某向房地产只能适应少数几个买主的要求。 5、房地产市场信息不充分: ; 复利计息方式对于某一个计息周期来说,是按本金加上先前计息周期所累积的利息进行计息,即“利息再生利息” 利息的计算公式为: In=P〔(1+i)n-1 〕 n个计息周期后的的本利和为: Fn=P×(1+i)n F=P+In =P+ P × n × i= P(1+ni) F——本利和 复利利息: 公式为: Fn=P×(1+i)n (2)、市场调查有助于房地产企业确立正确的发展方向 (3)、市场调查有助于房地产企业制定正确的销售策略 和生产计划。 (4)、市场调查有助于房地产企业改善经营管理,提高 企业竟争力。 (5)、市场调查有助于房地产企业制定正确的价格政策。 二、房地产投资方向的选择: 1、房地产投资的特征 (利弊) 教材100-103 (1)、直接投资费用较高; (2)、直接投资回收期较长; (3)、影响投资的风险因素较多; (4)、需要专业知识和经验; (5)、能抵消通货膨胀的影响; (6)、易于获取金融机构支持; 2、房地产投资的方式: ·房地产的直接投资:可分为房地产开发投资、房地产置业投资。 ·房地产间接投资: 如教材97页——100页所述。 第二节 房地产投资风险(教材103页) 一、风险的定义与特征: 1、定义:从事某种特定工作,由于不确定因素导致的 经济损失,自然损害的可能性。 2、特征: (1)、客观存在性; (2)、可预测性; (3)、结果双重性。 房地产投资的风险 主要体现在 投入资金的安全性 期望收益的可靠性 投资项目的变现性 资产管理的复杂性 二、房地产投资风险种类 房地产投资风险分类方式有多种,每一种分类方式都从不同角度分析了可能对房地产投资的经营收益产生影响的因素。 纯粹风险:自然灾害,战争等。 投机风险:与收益率成正相关。收益高,风险大。 系统风险:是所有项目都会遇到的风险,投 资者无法控制。 非系统风险(个别风险):个别项目遇到的风险,并且投资者可以控制。 三、系统风险: 1、通胀风险(购买力风险):一个国家或地区的宏观 经济造成的。 2、市场供求风险:供大于求,价格下降; 供小于求,价格上升。 3、周期风险:一般城市平均周期为18年。 4、变现风险:变现风险是指急于将商品兑换为现金时 由于折价而导致的资金损失的风险。 5、利率风险:利率的变化会导致置业投资的损失。 固定利率:当利率上升时,签固定合同较合适。 浮动利率:当利率下降时,签浮动利率较合适。 6、政策风险:如土地增值税的开征,使许多投资者 的预期收益受到影响。 7、政治风险:政变、战争等。 8、或然损失风险:不可抗力造成的(如地震、洪水)。 四、个别风险: 1、收益现金流风险:现金收入(租售收入、回收流动 资金、其他收入)。 2、未来经营费用风险:现金支出。 3、资金价值风险:是指预期的资本价值与现实的资本 价值之间的差异.影响置业投资的收益. 投资收益率= 年 净 收 益 项目的资金价值 资金价值=房地产价格/投资收益率 4、比较风险(机会成本风险):失去了其他投资机会 可能造成的风险。 5、时间风险:131页 6、持有期风险:132页 第三节 房地产投资分析 教材143 一、现金流量的
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