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绝密文件 严禁外传 本报告基本结构 合肥楼市整体市场调研与分析——供给与去化速度 05年合肥楼市将最少有30％的房子卖不出去。 合肥楼市整体市场调研与分析——供给与去化速度 05年楼盘去化速度放慢约40％。 合肥楼市整体市场调研与分析——供给与去化速度 户型面积的控制与单价的设定同等重要 总价成为影响楼盘去化的关键因素 合肥楼市整体市场调研与分析——价格与时点预测 05年合肥市商品房价格上涨约10%，增幅回落约60％。 10月份是2005年楼市供需的最高点,需求释放量达到最大同时新盘上市最多。 合肥楼市整体市场调研与分析——板块与物业类型 合肥楼市整体市场调研与分析——板块与物业类型 商铺供过于求，写字楼值得保留，住宅随行就市 目前合肥商铺价格经过3年多的突飞猛涨，已达到本轮地产高峰顶点，商铺宜抓住“拆违”机会尽快出手； 住宅接近顶峰，随行就市，不宜等待； 而写字楼则类似3年前的商铺，价值严重被低估且没有市场，不必强推。 国务院发展研究中心等单位的一项研究表明：合肥市住宅开发投资综合吸引力全国排名在全国35个大中型城市中第五；写字楼开发投资综合吸引力排名第七。 本报告基本结构 房产新政分析以及对策——新政政策解读 “6.1”之后,合肥地方政府迄今并未采取严格措施收缩对地产业的一贯支持。 7月1日，合肥市房地产享受优惠政策普通住房价格标 准，可以看作是国八条在合肥具体执行的先兆。 合肥市普通住房的标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。根据国家要求，由于各地房地产价格的市场变化，各地普通住房的价格标准每半年向社会公布一次。 房产新政分析以及对策——后市影响 国八条按目前情况看不会对合肥房地产市场的中长期产生太大影响。 但是近段时间，政府、企业、消费者互相观望，形成僵局，严重影响了6月后地产行市；此影响将持续到9月份。 房产新政分析以及对策——相应对策 1、对自有资金要求提高，警惕资金链安全性。 2、作好项目利润率下降到10%以下的准备。 3、产品性价比成为项目销售最可靠的保证。 4、销售过程的诚信非常重要，灰色集资不可能。 5、面向普通人的房子（总价）最保险。 6、中心地段的项目比边远区域的项目保险。 7、目前成熟地段的项目比规划利好地段的项目保险。 8、专业营销代理公司销售比自己销售保险。 1、把握项目时机，争取10月面市（先登记客户）。 2、加强板块联动，深刻把握市场细分。 3、不观望，正常传播楼盘差异化卖点。 4、现有价格不降，新推价格要低。 5、在客流少成交困难的情况下出击寻找客户。 6、与政府等有公信力的单位联合吵作。 7、加速签约回款。 本报告基本结构 区位商圈调查与分析——经济概况 开发区 地位:省级开发区　　　　 进 区 单 位:130多家 工业总产值:02年, 18.2亿元， G D P : 02年 , 13.2亿元2005年1－4月份 GDP: 3.9341亿元同比增11%第二产业完成增加值2.2641 亿元，同比增长16.6%. 第三产业完成增加值1.67亿元，同比增长4.2%. 　　　 区位商圈调查与分析——规划概况 开发区位:东起淮南复线，西接瑶海区、南到二十埠河与板桥交汇处，北到磨店乡。 功能区划：工业生产区、商贸服务区仓储区和生活居住区。 面积人口：10.7平方公里。总人口5万多人，其中常住人口2万多人。 便捷交通：开发区横跨合肥市主要街道长江东路，2路、102路、135路、146路公交车直达区内，周围有312国道、206国道、合巢芜高速公路和合肥新火车站、合肥东站、钟油坊站、三十埠站。开发区距合肥骆岗机场8公里，距南淝河水运码头3公里。 用地结构：开发区被城市放射性出口长江东路分隔，形成南北两个区。北区主要安排工业用地及与之配套的居住用地及农村居民点。南区主要安排商贸用地及与之配套的居住用地。同时，开发区的行政办公中心及公共服务中心，如医院、体育场等安排在此区。 区位商圈调查与分析——物业特点 分布特点： 严格依据规划，南北分布。南依主次干道新安江路，借水景二十埠河；北临主次干道临泉东路，西滨二十埠河，东接板桥河。两区生活配套靠长江东路 目前南区主要楼盘有：东河丽景、静安新城、城市花园、华顺.九狮水岸； 北区楼盘有：月亮湾、海洲.锦绣世家、新景苑、瑞泰.城市家园、龙湖花园。 价格特点： 均价