合肥老城区发展策略研究与规划.pptVIP

合肥市老城区综合发展策略研究与规划（简要汇报稿） 合肥市规划局 深圳市城市规划设计研究院 2005年6月 * 一个历史与现实交错、希望与困难并存的“城市心脏”的旧城改造 合肥老城区位于城市核心，面积6.5平方公里，具有2500年历史，聚集了大量的优势资源，在高强度的负荷下凸显了诸多问题，随着政务新区的建设，城市空间格局正产生深刻变化。我们认为本次规划必须解决三个核心问题： ● 新的发展时期，如何确定老城区的价值定位和发展目标？ ● 如何制定既兼顾远近又切实可行的老城区旧城改造策略？ ● 如何使改造策略和规划方案落实到规划管理的操作层面？ 最终将形成四个成果： ● 《合肥市老城区综合发展研究与规划》 ● 《控制性规划与城市设计》 ● 《专题研究报告》 ● 《合肥市老城区建设管理办法》的技术框架 创新点之一：探索“可改造度”的理性分析方法 目标的实现取决于对老城区现状的深入分析，包括两个层面：从物质性层面对改造可行性进行全面分析评价；从非物质性层面对改造必要性进行分析。 基于建筑质量分析 基于容积率分析 基于用地权属分析 叠加分析 改造适宜性分析 改造必要性分析 改造可行性分析 建设分区 改造可行性评价因子之一：建筑质量 改造可行性评价因子之二：容积率 改造可行性评价因子之三：权属复杂程度 改造可行性评价：综合叠加分析 改造可行性评价：综合评价 用地：95.4公顷 用地：136公顷 用地：96.0公顷 用地：45.7公顷 改造必要性分析 三套方案 三种目标 自 上 而 下 城 市 需 求 三重标准 自 下 而 上 现 状 评 价 创新点之二：策略研究深入到实施层面 一.老城区土地利用策略 1.建立发展分区：在更新目标的指导下，依据改造可行性和改造必要性评价，将老城区划分为综合改善区、控制建设区和引导建设区三类分区。 2.土地权属变更的原则：行政划拨用地、产权属于法人用地、私人拥有使用权用地 3.打破院落割据的组织结构，完善街坊式布局形态：在分析“社会单元”的基础上，限制小地块的开发，两相邻小地块改造应互相退让空间，利于形成街坊的空间效果 4.合理利用行政机关搬迁后留下的土地资源：省级机关搬迁的必要性及释放的土地资源使用原则。 二.老城区功能发展策略 1.疏解的功能：包括行政办公用地、第二产业用地、高教用地、低端商业等类型； 2.优势资源扩散：包括重点中学、医院等； 3.商业及商务办公功能提升：形成商务走廊、商业步行街、商务办公圈、特色风貌街区、社区服务中心的综合体系。 4.科技信息、旅游、娱乐的引进强化 创新点之二：策略研究深入到实施层面 三.老城区交通发展策略 1.尽快完善城市快速交通体系 2.一环以内增加主干道的密度 3.老城区内部交通设施改善 4.对整个老城区实行交通管制 创新点之二：策略研究深入到实施层面 四.老城区容量研究 1.建筑容量的研究：考虑到老城区主要问题是高建设密度低容积率，在满足发展与改造的同时，规划建设容量控制的原则是密度的疏解与开发强度适当控制相结合。 如果采取市场化的操作，按照旧城改造的经验，引导建设区、控制建设区和综合改善区的拆建比依次为1：1.5、1：1.3、1:1.1，由此估算老城区未来建筑总量控制在850万左右。老城区规划毛容积率将是现状毛容积率（1.02）的1.29倍，达到1.3左右。 老城区适宜的建设容量为850万平方米左右 2.容量人口的界定：考虑老城区发展目标与居住用地比例，根据不同开发强度（1.5、2.0、2.5）及国标的城市人均居住用地标准，最终确定人口控制范围。 老城区现状居住建筑大多是院落式格局，一般以4-6层为主，居住用地的平均容积率为1.6，如果考虑有些居住用地（属于整体改造区，按照市场改造原则可能会有一定量的提升，整体容积率应该在2.0-2.2之间。因此，规划之后适宜的常住人口应控制在14-17万左右。 通过市政容量估算，在假定商业和居住建筑1:1的情况下，最大允许建筑量为800万左右。 此外，考虑商业设施用地中会提供3-5万人规模左右的商住，那么老城区最大的人口规模为17-22万人。人口密度控制在2.8-3.3万之间，适当低于其它特大城市类似地区。 在策略研究的基础之上提出空间规划方案 *