昆明城市综合体项目营销策略报告(图文并茂140页)PPT培训课件.pptVIP

xx项目营销策略案（针对一期塔楼）;汇报说明; 汇报框架 一 目标解析 二 大市趋势及竞争判断 三 项目核心价值体系 四 目标客户圈层锁定 五 项目营销策略及推售计划 六 推广部署及分阶段执行计划 七 营销费用预算;在探讨本案营销策略之前，我们先来看看 《项目工程及营销节点》 ;在探讨本案营销策略之前，我们先来看看 《项目工程及营销节点》 ;目标解析;;; 大市走势及竞争研判;宏观市场;未来一年宏观市场走势判断;;一主：主要指主城区一环路以内的区域，形成 市级主中心 两副：在呈贡新区吴家营形成一个市级副中心 ，在主城南部巫家坝机场搬迁后的用地形成一个市级副中心； 两区：在主城西／北两个方向布局两个区级服务中心； 多点：在中心城区布局若干基础性居住区级和居住小区级公共服务单元；;《昆明城市商业网点规划（2002-2010）》 ——本项目靠近一环商业核心区，商业价值高、商业氛围浓厚;昆明中心商业布局 ——本项目区域将成为中心商业、南市中心连接带的商业商务功能区;昆明城市商业发展格局 ——城市中心将集聚商业、商务联合效应价值;商业一级市场 ——供应结构平衡、供应成倍增长，西、北将成为继东、南、呈贡后的开发主场;土地成交结构：居住:商业:商住=12:1:7，商住用地占比大幅增加预示未来商住项目将占据一定市场，商业用地2011年供应加速，同时成交情况也较好； 土地成交区域：主城区成交量排序依次为南北西呈贡东一至二环中心区，其中南市区高达近七千亩，未来中心区、一至二环开发建设淡出市场，南市区、北市区、西市区成开发主场，东市区再次启动开发。 商业用地成交价：中心区地价最高达1890万元/亩，其次为西市区625万元/亩，其他市区除东市区较低外，价格区间在334-399万元/㎡，西市区商业用地成本将大幅增加。;商业二级市场 ——2005-2010年商业地产供需受政策及城市发展双重影响;商业二级市场 ——2005-2010年昆明商业地产价格变动幅度较大，整???呈上涨趋势 ;小结;;2001年起步； 2002年部分商业出现危机； 2003年大规模出现危机； 2004年商业地产步入元年； 2005年商业高歌猛进群雄并起 ； 2006年商业开发走向多元化 ； 2007年的商铺开发是对市场格局的补充和升级换代； 2008年昆明商业市场形成购销两旺的局面； 2009年昆明楼市出现城市综合体，商业配套伴随增量； 2010-2011年住宅市场诸多限制同时，商业市场开发投资热情高涨。;昆明商业发展特点、代表商业项目;社区商业去化情况 ——2005-2009年去化速度335-8700㎡/月，均价5000-47000万元/㎡;社区商业去化情况 ——2010-2011年单个项目推售体量为4000-9000㎡，去化速度410-5000㎡/月，均价2-5.9万元/㎡;社区商业面积分割 ——面积分割区间跨度较大，集中面积区间为10-300㎡;社区商业去化特征反映 ——去化梯度按年限划分不明显，去化受区位、地段、面积、价格等综合影响;社区商业营销策略分析;集中商业去化情况 ——单个项目推售体量2500-9300㎡，去化速度360-1300㎡/月，均价3.5-6万元/㎡;集中商业面积分割 ——面积分割区间较社区商业跨度小，集中面积区间为10-200㎡范围;集中商业去化特征反映 ——去化按年限划分不明显，去化受区位、楼层、面积、价格等综合影响;未来1-3年昆明市场推售项目 ——未来商业推售区域集中，竞争愈发激烈，差异化与模式创新较为关键;目前推广商业体量预测 ——未来昆明中心区、一至二环商业项目预测;2011年商业开盘在售情况 ——开盘推出产品量较少，销售率集中在50-70%;商业市场小结;;昆明写字楼市场发展背景;;昆明写字楼市场二级市场 ——历年供求情况;昆明写字楼市场 ——2009年专业写字楼主要开盘项目;序号;市场去化梯度反映 ——2006-2011年写字楼去化呈现3个年限梯度;昆明写字楼市场 ——未来将推售的写字楼项目;未来写字楼开发市场环境分析预测、应对策略;;公寓与住宅的区别及关系;昆明公寓分布;2006-2011年公寓产品的区域供应;二级市场供应量 ——2006－2010年市场供应量起伏不定，