招商地产2011年3月房地产政策解析与行业趋势研判[精品文档].ppt

二手房的活跃程度，在某些时段，较之新房成交数据更能反映市场真实情况。天津市场的发展规律上来看（剔除税收政策原因），套数比超过0.77 ：1的时期，房地产涨势明显；低于0.77 ：1 的时期，房地产市场出现调整。当然，此指标07年出现一定失真，原因主要在于政策调控力度加大。但总体来看，二手市场活跃预示价格上涨的规律能够确认。从当前天津的市场态势来看，二手市场成交持续活跃，预示未来市场仍有上升空间。 同时，二手房活跃同时预示二元化现象开始逐步明显…… 一、二手房市场存在一定程度的替代关系，所以这两者的比例也有一定意义，可以参考。 小结 前述的量价模型得出的数据都有参考意义，因此，我们根据以上两个模型的推导原理对一线城市的房地产量价数据进行分析，并形成图表。 鉴于地产行业量价之间的特殊性（供给周期影响量的表现，成交结构影响价的表现），要更为准确地判断未来量价变化，还需结合市场供给量、政策执行的宽紧程度、消费结构的变化等多种因素，进行全面综合的分析后，对未来的量价演变作出预判。 感恩的心，感谢有你！谢谢你的欣赏！ 全力打造精品课件，教学资料，感谢你的欣赏 文档有价，知识无价 课件之家精心整理 商业地产备受重视 保利 : 计划将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%。在未来的3年内，持有型商用物业面积将增加到300万平方米 金地 : 以住宅为基础，重点发展房地产金融和商业地产，计划沿长三角高铁站点布局一些区域性的商业综合体项目 万科 : 开发的商业房地产面积已超过300万平方米，已在北京、上海、深圳、西安、东莞等地投资商业地产超过200亿元 龙湖 : 成立商业地产部，计划获得更多持有型商业物业储备，进军旅游地产，做更大规模的城市运营 SOHO中国 : 2011年计划砸150亿元收购北京和上海两地繁华地段的商业地产 其他 : 五矿拟以45亿元收购北京第五广场用作办公楼; 中财险及关联方以32.88亿元联合受让首都时代广场; 宏观形势观点摘要 行业形势观点摘要 我司战略方向选择 总结 2 三 宏观经济形势预测观点摘要—消费强、出口稳、通胀高、银根紧 政府基调：退中求稳 GDP： 9-9.5%左右的增长。趋势是减缓发展的速度。 通胀：全年4.5%左右，前高后低，最高点在6%左右将出现在3-4月份。趋势是控制高通胀，控制在4%左右。 货币政策：全年2-3次加息，每次25个基点左右，具体视情况而定；存款准备金率上调3-4次，每次50个基点，不同金融机构差别对待，压力在20.5%-21%。 新增信贷：7-7.5万亿左右 人民币:对美金增值5-7%，有效增长约3-5% 资产价格：股票市场看多，房地产市场偏空，对资产价格的调控将持续一年甚至更长。 房地产行业形势观点摘要——调控严、交易缩、价格平、重点移 政策：全年紧缩政策；主要表现在：新国八条落实（限购、限贷、收紧开发贷、加大保障房供应等）、税收政策调整（房产税试点范围逐渐扩大、土地增值税严格清查、营业税、契税等优惠取消）、加强行业监管等 供应：较多城市从二季度开始供应有放大趋势，投资需求受抑制，成交速度放缓，存货增加，市场压力加大。保障房供应加大，但由于以租为主，对商品房市场的冲击不会很大。 房价：房价有一定程度的下行压力，但全面、大幅下降的概率极低。交易量低迷，核心区域房价不跌反涨，非核心区域尤其城市周边区域跌幅大，二三线城市核心区域潜力大。 新开工与投资：上半年变化不大；下半年可能下滑。 地价：政策环境、市场预期等因素决定地价下行概率加大。 其它：商业地产成热点；住商并举模式大行其道，不同的商业搭配将形成各企业差异化的竞争优势。 我司战略方向选择 1、在住宅开发销售为核心的战略中，补充新的要素：即积极探索商业地产、金融地产、健康地产、聚合地产的开发—销售—持有经营。 2、在3+X布局中丰富X的内涵：积极进入迅猛堀起的中部城市，加大进军二、三乃至四线城市的力度，早布局，早收获。 3、 尽快形成绿色地产、红色服务等核心竞争力，加快海上世界城市综合体的打造，强化五项专业能力建设，提高项目运作效率，提升周转率。 4、增加资源的获取并创新和探索资源获取的新渠道：在境内外的资本市场、货币市场积极开拓新的融资品种和渠道，多拿钱；招拍挂、集团内合作一二级联动、收购兼并合作等多方式多拿地。 5、全力打造市场化运作的新管理机制，吸引和留住业内优秀人才。 6、建议集团继续从资源的配置（如放宽负债率限制等）、集团内产业联动、战略和日常管理政策的倾斜等角度全方位扶持地产做强做大。 春觉惊蛰花满地， 潜龙跃渊斗牛避; 我不昂首冲天啸， 孰敢抬头瞥琼池。 ——2011年3月6日 惊蛰日龙抬头 祝愿公司发展蒸蒸日上！ 谢 谢！ 附件一：2010年房地产调控政