伟业顾问-太原后营坊街房地产项目提案报告 山西鸿升地产.pptVIP

B. A. Consulting 山西鸿升地产 太原后营坊街项目的初步理解 太原市房地产市场分析 太原市房地产市场愈来愈规范，土地价值更加珍贵，客观上使房地产产品价格稳步提升。 太原市房地产市场目前正处于功能产品时代，目前产品大多只满足人们的基本居住的需求 ，但带有体验价值和文化品味的高端需求仍然强烈，房地产市场存在巨大的价格上涨空间。 太原住宅市场高端产品已经从“供给主导” 向 “需求主导” 或 “供需共同主导” 方向发展； 太原市场购房者以自用为主，投资为辅，投资所占的比例不足12％。 高层高密度产品与高端市场定位的矛盾 周边居住环境与高端市场定位的矛盾 周边项目现有规划形态对本项目产生一定挤 压 项目产品的多样性 —— 项目是区域内档次较高的产品 —— 项目是区域内建筑形式多样的产品 —— 项目是区域内居住环境最好的产品 —— 项目的居住产品是区域内最舒适的 —— 项目的景观建设是区域内最有特点的 项目产品的多样性 舒适型户型：毛坯（或可选菜单式装修） 和睦、幸福的家庭生活 孩子的欢愉 价格档次 价格定位 舒适型户型： 3300-3800元/平米； 40-80万元/套 紧凑型户型： 3000-3500元/平米； 18-30万元/套。 目标人群定位 本项目，足够的舒适性与升值潜力，决定消费人群分为两类： 追求完美生活的“自用型”客户，满足区域升级换代的需求。 他们对城市的发展历史与发展未来有着清晰的判断，对“太原城市核心区”拥有眷顾的人群。 “自住兼投资型客户” 他们保持着对于工作的梦想和对于都市生活的需求。他们不会选择距离城市很远的郊区购房，而是选择一个交通相对便利、景观相对较好、价格相对不高的均衡性置业方案。 潜在目标客户构成 本项目需求特征 城市中心 －舒适型住宅 －第一居所 自用型客户 1、周边升级置业客户，现居住房屋已经老旧，属于应升级换代产品，业主均有一定的经济基础，并由升级置业的愿望； 2、府东（西）街－柳巷商圈－朝阳商圈－五一广场商圈一线中高档办公物业聚集，其中大中型国内外企业云集（国企、私企都有、外企较少），高层领导、中高层管理人员居住需求旺盛，对居住品质及环境要求较高。 3、周边小企业主，有较强的经济实力，在工作地附近寻求较高品质的居所。 4、具有老城区情怀的人群，对“太原城市核心区”拥有眷顾的人群。 身份地位： 泛含太原市各行业中高收入人群，工作地点近或认可城市发展的前景。 4、财富顶端人群，占有独一无二的景观及资源优势的高端客户群。 Weaknesses劣势分析 W1人文?: 旧城改造区，环境较差； W2?配套: 不临城市主干道，不利于项目形象树立； W3?风险: 项目规模较大，开发周期较长，在市场变化莫测时，开发 和销售都会存在较大的风险变数； W4地块：项目地块被市政道路分割成2块，整体性破坏； 且并不均质，西侧地块临近龙潭公园，东侧规模较大， 观景效果不明显； W5竞争：目前项目周边产品同质化竞争较大，预计明年区域市场将 有较大放量。 《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQOpportunities机会分析 O1 天时：宏观经济运行良好，地产市场发展势态平稳， O2地利：城市核心的区域价值市场认可度高，升值空间持续利好； 本区域内住宅项目市场存量较小； 区域住宅项目品质一般，产品缺乏特色，区域呼唤缺乏 领军项目； 紧邻城市公园，具有城市景观唯一性。 O3人和：城北人口密度的增加及商务、商业市场的繁华必定带来 周边的置业； 中、高档居住类物业需求旺盛。 Threats威胁分析 T1威胁：“南城”的逐步形成，房地产市场重心随之的转移； 新城区的城市建设、商品住宅产品品质打造，使“南移”区域 迅速形成太原主要的中高档居住区，使大量中、高端目标客 户分流，区域外能够形成导流的潜在项目较多。 T2威胁：“北城”旧城改造，大量拆迁使开发难度加大，区域整 体改造进度及城市建设将大大影响本项目档次塑造及