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南京房地产开发与经营环境 造价1151班 晁超凡组 目录 南京简介 南京区县概况 2012年房展会报告 经济发展环境 政治环境 自然环境 房地产市场的完善程度 相关中介的发育情况 南京简介 南京，华东第二大城市，中国科教第三城，中国国家区域中心城市，国家重要的政治、军事、科教、文化、工业和金融商业中心、综合交通枢纽。南京历史悠久，有着超过2500余年的建城史和近500年的建都史，是中国四大古都之一，有“六朝古都”、“十朝都会”之称。南京位于长江下游，是承东启西的枢纽城市，国家重要门户城市，华东地区中心城市和重要产业城市，长江航运物流中心，滨江生态宜居之城，联合国人居署特别荣誉奖获得城市。2014年，即将举办第二届夏季青年奥林匹克运动会. 南京区县概况 2012南京房展会报告 F:\2012南京房展会报告[1]1.doc 一、南京房地产与经济环境 长远分析来看，一方面随着南京城市定位变化和在长角以全国地位提升，这里房地产市场对于那些有长远发展目标品牌开发商无疑吸引力大增，些新规划片区因为未来可以预期巨大发展潜力将成为拿地热潮主角；另一方面，受益于2014年青奥会557亿城建投资、房地产仍享“经济发展红利”；另外，据规划、2015年南京市人均年收入达到5万元，以及还将新增上百万人口涌入南京来看，南京房价还有上涨压力，房地产业也还有较大的发展机遇！ 二、南京房地产的政治环境 7月23日下午《南京市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》（以下简称《意见》）的新闻发布会，重点提及了2012年南京将着重在房地产消费为首的六大消费上加大政策性投入。其中一项“加大公积金政策对首次购房和保障房的支持力度”实施意见，被业内外认为“南京市政府也开始对房地产市场蠢蠢欲动”，有松绑之嫌。 南京房地产的政治环境 公积金首套房贷最低首付2成 可贷额度暂不提高 2012年，房地产消费将依然是南京市扩大内需、拉动消费的主力产业之一。南京市公积金将加大对中低收入户、住房困难群众的安居保障力度。 7月起南京执行新的公积金缴存基数标准 下限上调15.79% 如何具体实施优先支持首套房贷？南京市住房公积金管理中心副主任陆世平表示，“就是‘保一、控二、禁三’，保证首套房贷款，控制二套房贷款，禁止三套级以上购房贷款。” 南京房地产的政治环境 同时，陆世平明确表示，首套商品房纯公积金贷款最低首付为2成。也就是说，如果购房者的住房公积金可贷额度在总房款额的80%以上，将不需要按照首套房首付不少于3成的标准来执行。目前公积金贷款首付2成在南京已经有成功办理的案例。 不过，对于今年南京市公积金是否有可能提高最高个人30万元、夫妻60万元的可贷额度的疑问，陆世平没有给出肯定回复。 三、环境影响 在影响房地产市场的诸多宏观因素中,自然环境因素的影响最为明显。因此,房地产在进行投资、设计、建设、销售时要考虑其影响。区位选择、交通位置、环境因素、自然风险等四个方面自然环境因素对房地产市场的影响是很重大的。 四、房地产市场完善程度 一、中介服务快速发展。 已从早期的牵线搭桥、销售代理、价格评估发展为房地产营销策划、投资咨询、可行性分析、广告宣传策略、企业CI策 划、法律代理等一整套智力密集型服务。为提高房地产中介人员的素质，江苏省南京市房产局今年上半年共举办了6期房地产营销人员和中介经纪人员培训班，700多人参加了培训学习。为促进房市流通，构造抵押、评估、拍卖调剂一条龙服务体系，今后该局将拓展拍卖、置业担保和抵押代理等新兴业务。拍卖将为处置不良资产提供一个具有公平、公正、公开和竞争优势的服务方式。住房置业担保作为新兴行业，将有效地提高个人信用度，大大降低金融机构风险，促进房屋销售。房地产抵押（包括按揭）代理可以降低成本，简化手续，在房地产置业投资中具有广阔的发展前景。 房地产市场完善程度 二、金融服务力度加大。 在房产管理部门的宣传倡导下，各大金融机构积极增加房地产贷款资的发放。 举例说明：1999年4家商业银行在南京共发放购房贷款746亿元，比1998年增长1.4倍。同时，还普遍延长了公积金和商业性个人购房抵押贷款的还贷期限，最长期限可以从20年延长至30年，首付款由3成降低为2成，减轻购房者还贷压力，使不少年轻职工在获得住房补贴后愿意贷款买房。部分银行在此基础上改进服务受到市民拥护。如由省建行率先推出的“零首付”贷款，将赢得更多市民加入购房者行列。为进一步方便市民贷款买房，提供全套便捷服务，南京市房产部门和金融部门正大力协作，不久一个大型的住宅金融超市将在南京出现。 房地产市场完善程度 三、信息服务实现飞跃。 为使房地产信息服务在房地产市场中发挥重要作用，市房产系统组建局域网络经营联合体，即南京市房地产交易