高新写字楼商业分析.pptVIP

岳麓区概况 岳麓区概况 行政 区划 岳麓区现辖10个街道、1个乡、5个镇，分别是：岳麓街道、橘子洲街道、望月湖街道、银盆岭街道、观沙岭街道、西湖街道、望岳街道、望城坡街道、咸嘉湖街道、梅溪湖街道，天顶乡，东方红镇、含浦镇、坪塘镇、莲花镇、雨敞坪镇。 面积 人口 总面积552.02平方公里。2010年末全区常住人口80.18万人，户籍人口67.38。 交通 状况 公路：319国道、港澳高速穿境而过，一、二、三环线紧紧相绕，区中心地带经长潭西高速至湘潭、经长常高速至益阳仅半小时； 铁路：在建的地铁2号线沿枫林路设5个站，待建的地铁3号线将沿后湖路等设5个站，待建的4号线将沿银杉路设6个站，规划中的地铁6号线将沿桐梓坡路等设个7站，在建的“长株潭”城际铁路长沙市区地铁段将沿杜鹃路设3个站； 航空：区中心地带距黄花国际机场30公里。 区域性质 岳麓区是长沙市行政、科教、文化中心。该区北部为“两型”建设先导区核心区，长沙市委市政府、岳麓区政府皆坐落于此；南部为岳麓大学城，有20多所高校、科研院所，长沙国家高新技术产业开发区、国家大学科技园等齐集于此，科教优势明显；岳麓区近年经济发展势头强劲，大规模、中高档楼盘相继建成并入住，新的长沙高档居住中心逐渐成形。 岳麓区经济指标：商业消费增加迅速 指标名称 单位 2009年 增长% 2010年 增长% 2011年 增长% 常住人口 万人 67.4 -- 72.8 8.0 80.2 10.1 GDP 亿元 254.6 16.6 350.1 15.7 421.1 15.0 地方财政收入 亿元 11.4 -- 14.0 22.8 14.7 5.0 固定资产投资 亿元 215.1 32.5 314.4 30.1 406.7 29.4 社会消费品零售总额 亿元 92.9 21.1 109.5 17.9 131.3 19.4 城市居民人均可支配收入 元 17959.5 11.9 19425.2 8.2 22482 11.2 城市居民人均消费性支出 元 -- -- 13836 -- 13579 -1.9 消费倾向 % -- -- 71.2 -- 60.4 -- 三年来人口保持快速增长； 三年来GDP增长率均达到或超过15%，GDP年均增长率较高； 社会消费品零售总额逐年稳定增加，增长率均超过17%，； 城镇居民人均可支配收入保持较快增长，三年平均增长率超过10.6%，表明城镇居民购买力逐步加强，居民生活相对富裕。 岳麓区商业现状 1、传统商圈以荣湾镇为龙头，商业体量6.5万，吸纳了全河西消费人群； 2、以湘腾为中心的市政府商圈，加上御院、永祺西京、郡原广场、金麓国际、西城龙庭等上也体量约13万，崛起为新的核心商业中心； 3、观沙岭商圈也已奥克斯、绿地、世贸.泊翠湾为代表开始崛起。 麓谷商业中心是未来大河西商务大道——东方红路的核心节点，将与雷锋湖片区、梅溪湖片区共同构筑长沙西客厅，成为城市西“客厅”。 望城坡-西站 约4万 荣湾镇商圈 约6.5万 观沙岭 约5万 市政府商 圈约10万 麓谷商业中心 约12万 项目商业能否成为麓谷新城商业中心？ 基本要素 市级中心商业区 新城商业中心 区域性商业区 居住区级 商业中心 社区型商业 规模 12-30万㎡以上 6-12万㎡以上 6-10万㎡以上 0.9-3.6万㎡ 1800-20000㎡ 区位 城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区 城市规划的新城中心商业区 居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边 大型住宅小区，人流集中交通便利 社区主要交通节点 一般特征 半径10-20km 时间距离15-30分钟 人口50-100万人 停车场2000-5000辆 集中型或街区 综合百货类为主 规模零售类业态 （大型百货、家电/数码/家居等专业市场及各类小商家） 集中型商业和街区 外街+内街形式 社区服务店为主 杂货类业态 （超市、专卖店、便利店、药店、洗衣房等） 客流量 日人流量50万以上 日人流量25万以上 日人流量10万以上 日人流量5万以上 居住人口5000以上 核心客户群 内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者 车行30分钟内居民 区域15分钟车程内居民，以及外来消费者 步行15分钟内居民 主要面向社区内部居民，同时辐射周边居民 现实案例 厦门SM商业广场12.6万 广州天河城 16万 英国BLUE WATER 16万 深圳万象城 18.8万 深圳Coco Park 8.5万 深圳海岸城 16万 深圳保利文化广场 14.5万 深圳中信城市广场 6.75万 花园城中心 9万 深圳万科城3万/54万 金地梅龙镇(1.2万/42万) 春华四季园(0.8万/43万) 潜龙华城（1.6万/19万） 阳光棕榈园(0.49万/37.1万) 观沙岭