昆明都市名典商业调研.docVIP

长基—都市名典项目商业调研报告 第一部分 项目情况 一、项目经济指标 本项目总建筑面积44764㎡，其中商务公寓建筑面积29916㎡（402套）、地上商业建筑面积6656㎡、地下商业建筑面积1892㎡、地下车库建筑面积6300㎡。容积率2.82（按地上建筑面积36572㎡计），建筑密度38.1%，绿地率35.6%，停车数224辆（地面44辆、地下180辆）。 二、交通通达性分析 1、车行线路 项目位于穿金路北段，且正面紧邻临穿金路。穿金路是双向4车道的景观大道，与市中心直接相连，使得项目交通指示性好，直接与市中心相连。西南面是在建中的北金大道，即将在年底建成通车，使得项目能够辐射到周边更大的潜在消费区域。 2、公交线路 直接经过项目的公交线路较多，共有4条，分别为10路、60路、71路和146路。其中10路、60路和71路连接昆明主要的几大商圈，且通达性强。 10路公交的途经路线（从世博园通往市中心小西门附近）： 金殿世博园北门师大世博学院农药厂波罗小区省精神病院波罗村五三三医院昆纤公司昆十一中二环北路小坝立交桥小坝云南九洲医院王旗营白云路白云路北京路口大白庙村颐华路口白云路盘江西路口白云路江岸小区小菜园121数码城民族学院云南民族大学云南师范大学建设路师大附中百汇商场昆师路永胜路北京路环城南路口和平村塘子巷市政府白塔路银河证券白龙路理工大学新迎区新迎路口白龙路新迎路新兴路穿金路口白云路联盟大酒店小坝二环北路小坝立交桥昆十一中五三三医院昆纤公司波罗村省精神病医院波罗小区农药厂师大世博学院金殿世博园北门金殿世博园北门) 师大世博学院农药厂世博花园酒店世博园园博路百安居建材超市) 五三三医院昆纤公司) 昆十一中二环北路小坝立交桥) 小坝新发村万宏路口)九洲医院) 白云路口北京路) 凤凰新村火车北站 穿心鼓楼北京路) 凤凰村交三桥护国桥东风广场) 金殿(世博园北门)师大世博学院农药厂世博花园酒店世博园园博路(百安居建材超市)五三三医院(昆纤公司)云波新村北辰小区金菊路金实小区云南茶叶市场大白庙村(白云路)颐华路口(白云路)盘江西路口(白云路)江岸小区白云路西口电子技术学院(北教场)教场东路(教益路口)教场路口(学府路)昆明理工大学北门(学府路)冶金工校学府路(阳光果香)虹山新村(景秀山庄)金鼎园黄土坡(昆瑞路) 项目周边三个主要区域金星板块、北市板块及穿金路板块与项目所在区域的城市服务功能上存在较大差异。北沿板块主要以中低档次的楼盘为主，金星板块由于离市中心较近及一些历史的原因，形成了主要以餐饮为主的一个板块、目前由于北京路的改扩建，商业的价值的逐步完善。 项目所处世博金殿区域是昆明生态环境最好的高端住宅及旅游休闲度假区域；而周边几个区域主要承载着城市生活区功能，区域内基本生活配套及服务已经较为完善。因此，在区域竞争上，项目所处区域与周边几个生活服务性的区域不存在或竞争关系不明显。而项目所处区域却拥有周边其它区域所缺乏的竞争优势，能够吸引其它区域的潜在消费者。 第二部分 区域市场分析 二、供销分析 商业供应分析 目前项目周边商业在售的项目有实力上筑（分两部分整体销售）、大溪地（认筹）、云南印象及一部分空置状态的铺面。项目协对面有一块空地，用途不详细。如果后期开发成商业，将对项目形成竞争。而其它商业已经在营，有部分空置商铺出租或出售。部分代表性商业项目如下： 物业类别 项目名称 总体量（㎡） 社区底商 映象首日封 6900 社区底商 大溪地 商业街 云南映象一期 16000 社区底商 春城邻里 商业街 实力上筑 1946 社区底商 碧橙心屿 社区底商 金博园 小计 —— 可见，项目周边总体各项目商业体量较小。但云南印象一期商业体量较大，且云南印象后续开发部分也规划了大体量的综合性商业。 实力上筑商铺规划图 云南印象一期-财富红街商铺规划图 商业销售分析 目前在售的项目中，实力上筑整体分为两部分，一部分外销（外销部分分两栋整体销售，还未销售完毕），一部分对外出租（已租完），出租的速度比销售的速度快；云南印象一期—财富红街商铺目前在售，但已基本售完剩余少量大面积商铺；大溪地商业部分目前处于认筹期。 三、业态分析 项目周边区域内的业态主要以满足日常生活的消费为主，业态主要有餐饮、杂货类、通讯类等。对于满足高端消费需求的物业，如酒吧、商务会所等目前在穿金路两次还没有，有的仅是在项目东南侧的世博花园酒店能提供此类服务。具体的各种业态所占的比例如下： 业态种类 数量（家） 所占比例 业态种类 数量（家） 所占比例 房屋中介 11 31.43% 通讯 2 6.1% 医药类 3 9.1% 服装 2 6.1% 日常百货 3 9.1% 美容美发 2 6.1% 家装 7 21.2% 餐饮 2 6.1% 其他类别 3 9