2014肇庆恒隆置业大旺综合体项目整体定位及物业发展建议238p.pptVIP

2006-7-26 肇庆恒隆置业大旺项目整体定位及物业发展建议 谨呈：肇庆恒隆置业发展有限公司 项目组工作的阶段划分 区域属性：位于国家级高新区，属于广佛半小时生活圈范围内，交通和规划条件好，必然会加速区域的发展 地块属性：大旺发展新区，目前无生活配套，高容积率，中大规模开发项目 项目属性界定：国家高新区内、交通位置优越但无自然资源的中大规模高容积率商住项目 企业层面:阳光地产一直立足鼎湖，以住宅为主，开发项目规模较小、但产品线长，也逐渐开始涉及精装修和代管等销售模式 阳光地产发展方向—走向肇庆、大规模、复合房地产项目开发，形成企业品牌认知，建立市场影响力 世联理解，核心目标是控风险、首期平价快销、打造高品质标杆产品，树立市场影响力，最终实现价值最大化 挑战1: 大旺高新区片区人口规模有限，房地产市场发展水平低,市场现状的去化速度慢 挑战2：区域未来供应量大，潜在供应面积约535万㎡，大规模项目也较多，且入市时间都集中在2011-2013年，竞争风险将增大 挑战3：项目周边缺乏自然资源及基础配套，虽有规划利好，但短期内难以兑现 机会1：本项目是城轨站点物业，交通的便利促进区域价值的提升，存在扩大置业客户群体可能 机会2：国家级高新区申办成功，优越的政策条件和投资环境加速产业转移和人口转移，由此带来新增产业人口的置业需求 机会3：本项目较其他项目而言有一定的规模优势，地块北面有较大的空地，有完善自身城市和休闲配套的条件 基于对项目的理解，世联认为项目应该解决的核心问题是： 市场机会及趋势研究—— 放眼广佛肇、立足大旺、引领市场、锁定客户 珠三角城市群划分为承担不同产业功能的三大都市区，肇庆积极融入珠三角城市群，是“千载难逢”的发展机遇 珠三角地区横向以产业类型划分成三大产业圈，肇庆处于第二圈层，承接来自广佛的产业转移，经济发展加速 政府主导的广佛肇一体化——广州佛山的城市定位为一体化奠定了良好的基础，而三地政府的积极主导，使进程逐步加快 价格挤压刺激跨区置业——广佛肇之间远不及深惠间的价差，价格洼地效应不明显，除非有资源优势的项目较能吸引投资客 从广佛肇沿线，大旺作为“价格洼地”的优势也不明显，大旺的城市化发展水平和房地产开发水平也远不如四会、三水等地 广肇城轨佛肇段与广佛段的连接后期主要通过佛山西站无缝对接广佛环线来实现，南段预计于2013年底与佛肇城轨同步竣工 广肇城轨全段及相关轨道网络成型之后，可以通过多种公共交通方式到达佛山及广州市中心 城际交通成本的高企可能会阻碍一部分人的置业需求，使价格洼地变得更不明显 限购政策及人们的置业观念较难改变等因素都将影响人们跨区域置业行为 反向虹吸效应对商业影响更大，高档的商业、服务和商务功能将进一步向两端聚集，压缩大旺的发展空间 城际轨道对沿线物业客户组成案例：天津市武清地区位于京津城际轨道沿线，轨道开通前后站旁物业的异地置业比例有所上升 京津城际开通前后，外地客户跳跃性增加，但武清地区项目的客户主要来源一直都是本地客户 但是区域内的楼盘均将城铁作为核心卖点，旨在向客户强化区域价值和增值潜力，走高举高打的营销路线 区域价值界定和城轨价值明晰 市场机会及趋势研究—— 放眼广佛肇、立足大旺、引领市场、锁定客户 大旺良好的区位、交通、土地、生态资源和高起点规划等决定了其有良好的投资优势 大旺发展历程：用了8年时间从农场升级为国家级高新区，引进投资和工业企业不断增加，促进了区域的飞速发展 经济基础：近年来，高新区的GDP和在岗职工工资水平都保持着较高速度发展，居民的购买能力得到很大提升 市场需求：产业发展带来区域人口的增加，刚性的基本住房需求，带动商品房销售的稳步增长 高新区升级为国家级后，会带来以财税政策为主的一系列优惠政策，更有利于园区内企业特别是高新技术企业的发展 大旺加速发展是必然，未来发展规划：利用较长时间，发展为中等规模的国际化、现代化、生态型的新兴工业城 国家级开发区对区域发展实证案例研究 距离汉阳约15公里，以汽车制造为主导的现代化工业新区，向功能齐备的产业新城转变 产业发展：第二产业为主，三次产业发展缓慢且层次较低 沌口现有企业1600余家，覆盖近30个国家或地区，从业人员近4万，规模稳居全国10强。 世界500强中14家已落户沌口，年销售收入500万元以上企业100余家，年产值过亿元的企业30余家。 人口导入：片区以原住民和产业导入人口为主，产业集聚效应带动区域人口的快速增长 办公物业：发展15年出现5A级写字楼，政府意志/低地价支持，价值实现低（与城市中心住宅价格持平） 酒店物业：发展14-16年出现中高端酒店，酒店需求群体以产业团体客户为主 区域商业中心：区域发展16年但