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签约中风险的识别 4、佣金和定金的收据的出具 案例：以托管的定金为例：当一方违约时，是退还买方、卖方还是谁也不退，能否抵扣拥金？ 以托管的定金为例，如无特别约定，一般托管在中介公司的定金放款于卖方的条件是：卖方将红本房地产证原件交予中介公司且查档清晰后几个工作日。但在交易过程中发生一方违约时，未达到合同约定的放定条件时，是否应该退还守约方？ 签约中风险的识别 4、佣金和定金的收据的出具 案例：以托管的定金为例：当一方违约时，是退还买方、卖方还是谁也不退，能否抵扣拥金？ 买方认为应该退还给买方，其理由是：如果卖方违约应该双倍返还定金，而托管在中介公司处的定金属于自己实际缴纳，中介也不可能将其交给卖方，故应退还给买方。 签约中风险的识别 4、佣金和定金的收据的出具 案例：以托管的定金为例：当一方违约时，是退还买方、卖方还是谁也不退，能否抵扣拥金？ 卖方认为应该交还给卖方，其理由是：如果买方违约，则上述定金自然应该交给卖方没收；如果卖方违约，也不能放给买方，因为卖方已经向买方开具了定金收据，中介公司又向卖方开具了定金托管收据，因此托管的定金已经属于卖方所有，即若是卖方要双倍返还定金给买方，也应由买方向卖方直接主张，中介公司无权将属于卖方的钱支付给买方。 签约中风险的识别 4、佣金和定金的收据的出具 案例：以托管的定金为例：当一方违约时，是退还买方、卖方还是谁也不退，能否抵扣拥金？ 摆在中介公司还有一个更重要的问题是，中介公司是否充分证据证明哪一方违约。因此，在实践中买卖双方发生因一方违约起诉至法院时，法院依据证据情况认定的违约方未必与中介公司的判定完全相符，由此当中介公司提前将定金放予法院认定的“违约方”时，不时会被法院判定中介公司与“违约方”承担连带赔偿责任。 签约中风险的识别 4、佣金和定金的收据的出具 案例：以托管的定金为例：当一方违约时，是退还买方、卖方还是谁也不退，能否抵扣拥金？ 为此，为减少中介公司的风险，中介公司在无证据证明 任何一方违约的情形下，最好的做法就是——谁都不放，既不放给卖方，也不放给买方，当然也不去抵扣佣金，直到双方纠纷经法院或仲裁机构最后裁判、或双方向中介公司提交约定定金归属的解除协议为止。 签约后风险的识别 1、合同的履行 未履行或逾期履行，要依据合同分清责任，并注意未履行或逾期履行证据的保留。 2、合同的解除 要按照合同约定，解除合同。为避免合同解除的繁琐，可设定合同自行解除的条款。 二、经纪业务中风险的识别 签约后风险识别 案例一： 逾期履行+合同解除 2008年10月15日，王先生与李先生通过某中介签订某处房屋的买卖合同。李先生于签约前向王先生支付了购房定金伍万元，双方在买卖合同中约定，签约后五日内，李先生再支付首期房款陆拾万元。五天过去了，李先生迟迟没有付首期房款，王先生一再催告他。李先生解释说自己手头紧，要王先生再等等。一个月过去了，王先生认为李先生不会再买自己的房子了，于是没收了李先生的定金，于2008年底将房子卖给另一位买主。李先生得知后，找到王先生称，自己还要买这房子，要王先生继续履行买卖合同。双方为此争执不下，只能诉至法院。 案例一： 逾期履行+合同解除 在审理中，王先生提出，买卖合同中约定“买方逾期超过三十日，仍未付款，卖方有权单方解除合同”，他认为因为对方长时间没有付款，双方的合同已解除，他可以再将房子进行出售，而且他还要追究对方的违约责任。李先生称，自己从未提出解除合同，王先生也没有提出，仅仅只是催款，双方的买卖合同还有效，所以要求对方继续履行。 案例一： 逾期履行+合同解除 法院审理后认为，李先生逾期付款超过约定期限后，王先生有解除合同的权利，但是按照我国法律及双方买卖合同，解除合同应当书面通知对方，因为王先生没有书面通知对方，所以合同并未解除。由于房屋已经另行出售，双方的买卖合同实际不能履行，故解除买卖合同，王先生应承担相应违约责任，李先生承担逾期付款的责任。伍万元定金已转为房款，合同解除后，王先生应返还给李先生。 案例一： 逾期履行+合同解除 点评：按照《合同法》的规定，“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，所以获得解除合同权利的同时，应通过相应的途径去行使，否则视为合同没有解除。 案例一： 逾期履行+合同解除 点评：如买卖或租赁一方违约导致交易无法履行时，若发生诉讼常常会把中介公司列为第三人，此时中介公司应注意： 1、中介公司是否也存在违约情形，如是否有逾期放定、逾期赎楼、丢失重要文件资料等情形，中介公司的违约是否与一方的违约存在因果关系，如不存在中介公司一般不会承担法律责任。 案例： 逾期履行+合同解除 点评： 2、中介公司应及时发送履约催告函、告知函等文件，并注意保留一方违约或守约的相关证据，以保护履行方