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当前税收政策热点汇编 2009年第三期 房地产企业税收政策专刊 宝安区地方税务局 2009年5月 目 录 一、房地产企业各环节涉及税种 1、转让土地使用权 2、商品房销售 3、商品房转让（三级市场） 4、商品房使用 二、房地产主要政策规定 1、土地增值税 2、企业所得税 3、土地使用税 房地产企业各环节涉及税种 一、转让土地使用权 1、营业税：转让方按转让收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额的5%缴纳 2、城市维护建设税：转让方按转让该项目营业税税额的1%缴纳 3、教育费附加：转让方按转让该项目营业税税额的3%缴纳 4、印花税：转让方双方按合同所载金额万分之五贴花。土地使用证按件贴花5元 5、土地使用税：取得土地使用权一方按纳税人占用的土地面积和定额税率计算缴纳，我区适用第四至第六土地等级定额税率：每平方9元、5元、3元 6、土地增值税：转让方按转让的增值额和超率累进税率计算缴纳，具体公式：税额=转让增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除数 7、契税：以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地使用权的企业，按购置土地付出的经济利益（成交价格）的3%缴纳 二、商品房销售 1、营业税：开发企业按销售收入及预收账款金额的5%缴纳 2、城市维护建设税：开发企业按销售不动产营业税税额的1%缴纳 3、教育费附加：开发企业按销售不动产营业税税额的3%缴纳 4、印花税：购销双方按商品房购销合同金额的万分之五贴花。土地使用权证、房屋产权证按件贴花5元 5、土地使用税：开发企业按申报当期期末占有土地的面积（包括其经营用房占地面积、未销售的商品房所占的土地面积）和定额税率计算缴纳 6、房产税：开发企业自用的房产按房产计税余值的1.2%缴纳 7、土地增值税：开发企业开发的房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。从2008年7月1日（征收期）开始，普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅为3%，其他类型房产为2%。 8、企业所得税：开发企业销售未完工开发的商品房等开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，开发企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率暂按以下标准执行:开发项目位于我市经济特区内的，计税毛利率为20%；开发项目位于我市经济特区外的，计税毛利率为15%；开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。开发产品的成本利润率暂按以下标准执行:开发产品视同销售采取按开发产品成本利润率确认利润时，开发项目位于我市经济特区内的，成本利润率为20%；开发项目位于我市经济特区外的，成本利润率为15%。 三、商品房转让（三级市场） 1、营业税：转让方按销售转让收入减去不动产购置或受让原价后的余额5%缴纳 2、城市维护建设税：转让方按销售不动产营业税税额的1%缴纳 3、教育费附加：转让方按销售不动产营业税税额的3%缴纳 4、印花税：购销双方按商品房购销合同金额的万分之五贴花。土地使用权证、房屋产权证按件贴花5元 5、土地增值税：转让方转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 6、企业所得税：转让方销售转让所得并入当年应纳税所得额 四、商品房使用 1、营业税：房产出租人按房屋租金收入的5%缴纳 2、城市维护建设税：房产使用人按营业税税额的1%缴纳 3、教育费附加：房产使用人按营业税税额的3%缴纳 4、印花税：租赁双方按房屋出租合同租金金额的千分之一缴纳 5、房产税：房产使用人按房产计税余值的1.2%缴纳 6、土地使用税：按房产使用人占用的土地面积和定额税率计算缴纳 房地产主要政策规定 土地增值税 ? 按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）的规定和深圳市人民政府《关于我市开征土地增值税有关问题的批复》（深府办函〔2005〕93号）的要求，我市从2005年11月1日起开始征收土地增值税。在我市转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照《条例》的规定缴纳土地增值税。 我市土地增值税由深圳市地方税务局负责征收管理，具体的征收管理由房地产所在地的区地方税务局及其所辖