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江苏农业科技国际交流中心 项目前期定位报告 1.1 地块区位及现状——地块规整、路网成型 东至-上新河路西侧 南至-纬九路北侧 西至-滨江大道东侧 北至-碧瑶花园南侧 1.1 地块区位及现状——城市资源环境初步成型 1.2 项目经济技术指标分析—新城节点性建筑综合体 用地面积：34100㎡（51.15亩） 容积率：1.4 总建面积：47900 ㎡ 建筑密度：35% 绿地率：30% 建筑高度： 35米 (可调整至40米) 1.3 本次物业研究重点——酒店物业盈利模式 产权属性归属： 可供嘉胜集团持有产权的物业约40600m2，以酒店、公寓和少量商业三类组成。 开发模式研判： 酒店、公寓、商业以及代建的展馆、办公物业形成一个建筑群落，可归类为复合地产开发业态中的酒店地产模式。 研究重点： 酒店地产是不同利益主体相结合的产物，因此在开发、销售、投资回报、运营等模式设计上必须顾及开发商、酒店管理方、业主等各利益主体平衡机制的设计非，其均衡点在于酒店的长期稳定经营。 本次研究的重点将是适合本案的物业定位/盈利模式是什么？ 2.1 酒店地产的盈利模式——现金流、长线投资、合理避税和融资工具 开辟地产资本新的增长空间。与住宅地产的一次性购买不同，通过投资开发、运营酒店地产，沉淀资金、作长线投资，为企业不断带来现金流，享受土地持续升值收益。 群落式开发形成产业共生关系。由于本案物业除了单体酒店之外，还有展馆、办公、商业、公寓等物业，形成一个建筑群落，将来可能形成良性互动：周围建筑向酒店输送稳定客源，而酒店又为周围建筑提升物业价值。 合理规避税收负担。利用酒店，将企业所得转化为固定资产投资，享受财务杠杆和合理避税的益处。 酒店为持有型物业，能成为融资工具。通过银行抵押贷款、REITs(房地产投资信托基金)等融资形式，支持企业其他项目开发。 2.2 项目SWOT分析——S:具备高品质物业基础 2.2 项目SWOT分析——W:CBD边缘、商圈尚未成型 2.2 项目SWOT分析——O:CBD高端定位奠定项目高起点基础 河西新城金融CBD 中央商务区规划将是项目发展的基点和重要利好。 河西中部科技园、南部产业园规划为项目提供强有力的产业支撑； 奥体中心的同等物业项目多为高端定位项目，为提高本项目的形象起到促进作用； 南京房产价格仍保持供销两旺、高位横盘趋势。 2.2 项目SWOT分析——T:政策兑现有待时日，区域供应压力较大 规划的实现、区域的繁荣需要一个过程，河西新城特别是奥体板块仅建设5年不到，未来发展不确定性多、政策兑现有待时日； 奥体周边人口还没有达到一定的规模和密度，商业氛围尚未成型； 区域供应标杆多、压力较大：展馆方面有奥体中心、南京会展中心；酒店方面有五星级的金陵湖滨、联强国际、 金奥大厦，以及在建的超五星级酒店世茂凯悦直接竞争；同时奥体-CBD板块写字楼供应达57万平米 、住宅成交量近期下滑33.61%。 2.3 综合评价—— 地块周边产业结构设计、城市规划、人文自然等资源适合项目作为一个酒店综合体进行开发； 作为新城市节点性建筑综合体，将成为城市功能体的一部分，对开发商在开发、运营方面提出较高要求，需要整合相关资源、特别是后期运营经验丰富的团队； 奥体酒店、展馆分布相对密集，项目后期压力较大，在无法更改规划的前提下，建议开发商专注于开发，通过合作、售卖等方式将风险转移给酒店运营商、投资机构，从而抽身出来进行下一个项目的开发工作； 3.1关于公寓定位的思考——改作精装修小户型公寓，迅速回笼资金 3.2 关于酒店定位的思考——商务/会议酒店，作为企业资本运作工具 结合CBD和奥体板块的发展趋势，对照国际酒店常见分类标准（附件1），建议本案酒店定位商务/会议酒店； 星级及内部功能定位需结合酒店管理团队专业意见和《中华人民共和国星级酒店评定标准》予以制定； 酒店经营模式可根据企业财务方案和战略方案，在持有—合作运营和整体销售两种方案中决策。 3.4 经济测算 4 下一步需要做什么？ 和酒店管理集团进行接洽，商议酒店运营合作事宜；根据管理集团的要求，展开酒店规划设计工作； 可先期和投资银行、基金公司等投资企业接洽，商议酒店+公寓/酒店/公寓的整体认购意向； 和建筑规划设计单位、销售公司磋商精装小户型公寓产品设计； 附件1：常见酒店类型比较 * 江苏农业科技国际交流中心 项目前期定位报告 * 地块位于河西新城CBD西侧，奥体中心西南方 位于地铁一号线奥体中心站与元通站之间 区位 四至 地块成比较规则的西南、东北向长方形 东西向约168米，南北向约203米 目前地表无建筑物，场地比较平整