安徽淮北相王国际购物广场营销推广策略报告_71PPT_2009年.ppt

淮北相王国际购物广场营销推广策略报告 2009年9月 前 言 营销推广工作都是围绕项目定位展开的，在推广的过程中不断利用各种媒体组合、宣传策略、促销手段等来表现项目定位，推动物业快速去化。无论用什么手法都不能背离项目本身的定位要求，营销工作一定要围绕项目的定位来展开。 本篇的《淮北相王国际购物广场营销推广策略报告》是在前一篇《相王国际购物广场市场调研和项目定位部分》的基础上完成的。在前阶段对市场分析、物业分析、项目定位的基础上，提出了项目操作的具体指导思想和具体方案，使本项目在销售过程中尽可能地做到目标清晰、阶段分明，控制得当，操作合理，争取取得良好的销售业绩，同时使项目的形象得到美化和提升，为招商和未来的运营作好铺垫。 目 录 前 言 一、项目定位 二、项目SWOT分析 三、项目核心价值分析 四、销售目标客群分析 五、投资客挖掘 六、营销卖点提炼 七、营销策略 八、阶段营销策略 九、媒体推广费用概算 十、推广费用阶段分配 项目定位 淮北首家集购物、休闲、运动、餐饮、娱乐等为一体的 “一站式”室内时尚消费体验街区 项目定位 1、主题定位 皖北首席时尚消费中心 ※ 皖北——项目的辐射范围； ※ 首席——项目的唯一性、独特性、原创性； ※ 时尚——时尚服饰、运动休闲、数码电玩、美食餐饮 ……时尚潮流的聚集地； ※ 消费中心——一站式、全生活消费体验。 关键词：现代的、流行的、时尚的、休闲的、开放的、互动的…… 2、目标客群定位： 年龄在20岁—35岁的青年男女，也是目前社会时尚消费品的主力消费群体。 3、商品档次定位： 中等及中等偏下，面向的目标群体更广泛 项目SWOT分析 项目SWOT分析 解决之道——放大优势，规避不足 ※ 让客户回归于关注商业物业价值的本源； ※ 通过包装、规划设计全新的项目形象，形成差异化； ※ 降低置业门槛，有效扩大客户层面，快速完成物业去化。 ※ 打造淮北新商业中心的蓝图。 项目核心价值分析 项目核心价值分析 （一）区位价值体系概念 ※ 淮北商贸经济的核心——淮海路核心商圈概念； ※ 淮北未来的商业NO.1——倡导都市新街区主义，升华主题商业街区概念； ※ 淮北最适宜投资的地带，商机无限。 ※ 新相王广场良好的集客平台。 （二）市场价值体系概念 ※ 淮北第一个“一站式”时尚消费体验街区； ※ 商业革命：“主题商业街区”登陆淮北； ※ 引领淮北一站式时尚购物的风向标； ※ 淮北第一家集购物、运动、休闲、餐饮、娱乐等为一体的商业中心。 （三）品牌价值体系概念 ※ 大润发的方向就是你赚钱的方向——主力店； ※ 肯德基的方向就是你的方向——人气店； ※ 做核心商圈的主人，当淮海路的金牌店东； ※ 跟庄世界五百强创富，为投资加一份保单。 销售目标客群分析 项目的目标客户分为两大类：一类是投资客；一类是自购自营客户 考虑到淮北是个能源城市，有钱人主要集中在矿务阶层、电力集团等。换句话说，纯粹的投资客占据了绝对的比重。此外，商业的产权分散必然影响到业态规划的统一性，不利于商业的长期永续经营。基于上述考虑，项目的目标客户将深度锁定投资客。对于自购自营客户仅限二楼通向大润发的商店街。 销售目标客群分析 （一）投资客置业关注点分析 ※ 租金回报——投资回报率 ※ 收入稳定性 ※ 租客来源多寡 ※ 稳定大量的消费群体 ※ 区域的发展规划 ※ 开发商的品牌、信誉和投资安全性 ※ 投资过程的时效性 ※ 政策的友善性 ※ 项目本身的价值及未来商业地位 ※ 政府的扶持力度 ※ 业态的丰富性、出租的广泛可能性 销售目标客群分析 （二）投资客深度分析 基于对前期已购商铺客户的分析以及目前淮北经济发展的现状，按客户购买商铺的支付能力，投资客户大致可分为以下三大类： A类客户：60万以上的投资客户； B类客户：20万至60万的投资客户； C类客户：20万以下的投资客户。 这三类客户的分布呈金字塔型，随着投资总额的增加，相应的客户层面就越窄，即商铺的总价值越低，潜在客户越多；反之商铺的总价值越高，潜在客户就越少。 销售目标客群分析 1、A类客户： 客户群体： 收入丰厚的私企老板、有投资经验的中高层管理者（主要集中在矿务阶层等收入较高的单位）、专业投资者、有投资经验的高级公务员等 客户特征：