熊猫四期优化提升及资金分析建议.ppt

方案 4000平方米零售商业，配套熊猫项目； 8000平方米经济酒店（安逸158，七天等），配套熊猫项目及周边市场需求 16000平方米大型餐饮，以婚庆接待锁定整个成都客群，以高端餐饮锁定周边区域乃至城北客群。 优化点1: 商业建议沿湖布局，做成滨湖商业带，提升价值 优化点2：将湖水直接引入到入门处，临熊猫大道，有利于沿街昭示，增加资源展示面 优化点3：沿街商业布置成口袋状，汇聚人流，形成商气 优化点4：区域商务型酒店竞争激烈，经济型酒店市场容量小，建议经济型酒店取消 滨湖商业带 水道 沿街底商 整体商业体量规模：30000-32000平米 商业考虑： 考虑滨湖商业持有，其余商业对外销售 经济指标拆分 产品建议 业态建议 体量建议 商业 15000平米湖滨配套商业 50-400平米不定 主题酒吧，动漫商店，小型精品 零售，饰品店、书画店等； 生活服务类：私房菜馆，咖啡厅等 15000 平米 15000平米大型餐饮主力店 引入熊猫文化婚庆主题餐饮店及婚庆机构 大型餐饮主力店， 婚庆机构，摄影基地 8000-10000 平米 竹文化主题体验园 竹文化生态餐饮店 6000-7000 平米 方案 将总建筑规模拆分为6-8个体量在3000平方米-4000平方米的单体建筑； 产品定位于主题体验馆（博物馆），如：巧克力主题馆、泰迪熊主题馆、熊猫主题馆、hellokitty主题馆等等； 以对外出租，收益分成模式为主。 优化点1： 熊猫乐园区与熊猫基地联系更紧密，部分可往里渗透 优化点2： 总建筑规模进行分拆，保留1-2个规模在8000平左右的建筑单体，3-4个规模在3000-4000平左右的建筑单体 优化点3： 乐园主要内容包括熊猫主题精品酒店，植物生态乐园，熊猫主题博物馆，熊猫主题丛林探险，熊猫主题动漫剧场 整体商业体量规模：30000平米左右 商业考虑：持有，对外招商形式 业态建议 体量规模建议 熊猫主题精品酒店 14400平米 植物生态乐园 4000平米 熊猫主题博物馆 5000平米 熊猫主题丛林探险 7000平米 熊猫主题动漫剧场 4000平米 原规划 建设规模6.8万平方米，其中1.7万平方米绿色家园，5.1万平方米创意产业街区 方案优化 企业会所、办公区及配套商业为主。 住宅类的用地，资源最好的地块用最好的产品，做一些类别墅，进行销售，保证项目出产值 原规划 建设规模2.1万平方米，用于办公配套。 方案优化 可作为预留用地，未来用于文旅集团文化创意产业研发中心使用。 引入世界著名基金组织，通过基金组织的力量，将该区域做成科研，教育培训，新闻发布，办公基地等一体。 通过基金组织的引入，一方面形成独特的专业平台和标签，另一方面也可通过基金类组织的引入，盘活周边商业及办公类配套的运用实施 本项目经济测算 功能区 物业类型 面积 层数规划 备注 商业区 商业街、湖景商业 31000 1-3层 乐园区 旅游设施 20300 1-2层 主题酒店 14400 18层 创意产业区 服务式公寓 18000 18层 建议将限高提高至60 米，以用足容积率指 标 独幢类住宅 20000 2.5层 联排类住宅 39900 2.5层 办公配套区 总部办公、企业会所 21000 3层 本项目经济测算 物业类型 销售策略 商业街、湖景商业 根据销售增值情况，确定是否持有及持有量 旅游设施 持有、经营 主题酒店 持有，后期招商 联排类住宅 销售，现金流保障 服务式公寓 销售，现金流保障 独幢类住宅 销售，现金流保障 联排类住宅 销售，现金流保障 总部办公、企业会所 持有，招商 各类物业销售策略 服务式公寓和类住宅全部销售，乐园旅游设施、主题酒店和总部办公全部持有，商业根据物业销售增值情况确定销售比例。 物业类型 价格建议 商业街、湖景商业 参考周边商铺销售价格，建议销售均价约1.5万元/平方米 服务式公寓 项目周边清水公寓销售价格约6000元/平方米，本项目服务公寓建议精装，成本 约1000元/平方米，销售均价约7000元/平方米 独幢类住宅 周边独幢别墅销售价格约1.8万-2万元/平方米，因本项目产权的特殊性，建议 本项目独幢别墅以竞争对手双拼别墅的价格参与市场竞争，建议销售价格约1.5 万元/平方米 联排类住宅 因周边无叠拼别墅销售，参考周边联排别墅的销售均价约1.2万-1.3万元/平方 米，建议本项目联排别墅销售价格约1万元/平方米 销售物业价格建议 本项目经济测算 商业均价：1.5万元/平方米；独幢类住宅：1.5万元/平方米；联排类住宅：1万元/平方米 本项目经济测算 项目投资估算 本项目经济测算 项目收益估算 本项目可以通过服务式公寓、类住宅，以及销售42%的商业可以达到少缴增值税，持有物业价值最大化。 *