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房地产财务分析培训 2009年7月 北京 目录 金融基础知识培训 金融基础 项目投资决策 项目融资决策 房地产融资 房地产财务分析 1.金融基础知识 第三讲 理财基础 资金时间价值的本质 资金时间价值的计算 风险的概念与衡量 风险收益的确定 金融资产的价值衡量 1、 资金时间价值的本质 资金的时间价值，是企业进行理财活动必须考虑的基本概念。 什么是资金的时间价值？ 为什么资金具有时间价值？ 什么是资金的时间价值？ 等量的资金在不同的时点上具有不同的价值。今天的1元钱要比明天的1元钱值钱。这种完全由于时间的不同而产生的资金价值，就被称为“资金的时间价值”。 资金的时间价值，是扣除风险报酬和通货膨胀贴水后资金的真实报酬率。 银行存贷款利率、各种债券利率、股票的股利率等都可以看作是投资的报酬率。只有在没有风险和没有通货膨胀的情况下，资金的时间价值才与上述各报酬率相等。 利率（名义利率）是资金的使用成本，包括了资金的时间价值、预期通货膨胀以及风险报酬（违约风险、流动风险等）。 目前中国的真实利率是负利率。 为什么资金具有时间价值？ 一些西方学者的观点 投资者进行投资必须推迟消费，对投资者推迟消费的耐心应给以报酬，这种报酬的量应与推迟的时间成正比。因此，单位时间的这种报酬对投资的百分率就为资金的时间价值。 我国学者的观点 资金的时间价值在于资金的周转使用所产生的价值。这种价值将在资金的所有者和资金的使用者之间进行分配。 2、 资金时间价值的计算 所谓“资金时间价值的计算”，是指不同时点资金量的价值折算。 什么是复利和单利？ 如何进行复利的终值计算？ 如何进行复利现值计算？ 什么是复利？ 所谓“复利”，俗称“驴打滚”，是指上期的利息将计入下期的本金，从而计算下期利息的一种计息方式。 所谓“单利”，是指计算利息时的本金在整个计息期间不变的一种计息方式。 复利计算和单利计息的差别 同样是100元的资金，每年的利率都是2.00%，用单利法和复利法分别进行投资，期限越长，差距越大。 银行的储蓄存款利率都是按照单利计算的。所谓单利，就是只计算本金在投资期限内的时间价值（利息），而不计算利息的利息。这是利息计算最简单的一种方法。　　单利利息的计算公式为：　　I=P0×r×n　　其中：I为到期时的利息，P0为本金，r为年利率，n为期限；　　※例：Peter的投资回报　　Peter现在有一笔资金1 000元，如果进行银行的定期储蓄存款，期限为3年，年利率为2.00％，那么，根据银行存款利息的计算规则，到期时Peter所得的本息和为：　　1 000＋1 000×2.00％×3＝1 060（元）。 复利计算和单利计息的差别 所谓复利，是指在每经过一个计息期后，都要将所生利息加入本金，以计算下期的利息。这样，在每一计息期，上一个计息期的利息都要成为生息的本金，即以利生利，也就是俗称的“利滚利”。1 000×（1＋2.00％）×（1＋2.00％）×（1＋2.00％）＝1 000×（1＋2.00％）3＝1 061.21（元） FV=PV×(1+r)n　　 这里r表示投资的利率，n表示期限，通常以年为单位。 时间轴 终值的计算 所谓“终值”（Future value），是指一定数额的资金按照一定的利率（贴现率，discount rate)计算的一定时间以后的价值。 复利的终值计算公式如下： FV = PV ( 1+ i )n F----代表复利终值 P----代表复利现值 i-----代表贴现率 n----代表计息次数 （1+ i) n---称为复利终值系数,可以表示为(F/P,i,n) 现值的计算 所谓“现值”（present value），是指未来一定时间的一定数额的资金按照一定的利率（贴现率，discount rate)折算到现在的价值。 复利的终值计算公式如下： PV = F/ ( 1+ i )n F----代表复利终值 P----代表复利现值 i-----代表贴现率 n----代表计息次数 1/（1+ i) n---称为复利现值系数,可以表示为(P/F,i,n) 3、风险的概念与衡量 现代金融理论认为，企业（或者资产）的价值不仅取决于其未来收益的能力，还取决于其风险的大小。企业进行金融活动时，必须明确并衡量其风险的大小，从而对风险进行有效的控制。 什么是风险