长沙宝瑞定位报告（正稿 价格）.pptVIP

案例借鉴：长沙奥林匹克花园 约10万㎡ 11.1万㎡ 奥林匹克花园 2005.11.12 2007.1.27-2008.9.27 第一期雅典组团 2007.10.21 10.8万㎡ 19.8万㎡ 第三期悉尼组团 第二期北京公馆+钓鱼台 第四期洛杉矶组团 商业部分 四期 三期 一期 二期 住宅总建面约55万平米，2005年10月及2006年6月，项目一期雅典组团两度开盘，分别在短期内销售一空；2007年1月及2007年7月，项目二期北京公馆两次开盘，两次快速售罊； 2007年10月，项目三期悉尼组团开盘，也即告售罊。2008年9月，项目二期精华钓鱼台纯大户型公开发售，在市场不佳的情况下也同样取得了不错的销售业绩。 该项目一期以中等体量10.8万㎡分两批推出撬动市场，随即二期开发体量迅速加大，几乎是一期的两倍，快速回笼资金。二期北京组团共分三批推出，目前钓鱼台仍然在售；三期则推盘量有所降低，与一期大致持平，四期尚未建成，预计推盘量与三期相差无几。 案例借鉴：长沙阳光100国际新城 规划总建筑面积120万平米，四期开发。2004年10月首度开盘，一、二期产品以小高层为主；三期西区国际于2007年12月8日开盘，产品线包含别墅、TOWNHOUSE、多层洋房、小高层住宅，是阳光100产品线最丰富的一期，目前洋房与少量小高层正在销售中。 作为麓南片区具有标杆作用的首个大社区，开发商十分谨慎，一期仅推出14.86万㎡以试探市场反应。取得良好业绩后，二期迅速加大开发量至26.86万㎡，以快速走量策略迅速回笼资金，三期则追求超额利润，开发中高端产品，虽然体量为各期之最，但开发速度减慢，并通过分批次小体量推出的方式，化解集中推盘的风险；四期则规划体量则有所回落，预计约25万㎡住宅。 约25万㎡ 38.8万㎡ 2004.10.6 2006.12.20 一期 2007.12.8 14.86万㎡ 26.86万㎡ 三期 二期 四期 阳光100国际新城 一期 二期 三期 四期 长沙大盘符合分期开发体量规律 长沙市场上知名主流大盘的一期推售量多在 10-15万㎡。 分期开发三大优点： 一是减缓项目的资金压力，提高资金运作效率； 二是能够对项目的开发策略做出调整，以适应房地产市场变化，化解项目开发风险。 三是分期开发能放大项目品牌价值，通过培育成熟的市场需求，提升项目发展档次，完善城市服务功能，而实现后期土地、产品、品牌增值。 三 26.3% 52.5 13.8 蔚蓝海岸 四 16.7% 72 12 恒基凯旋门 三 22.9% 59 13.5 恒大华府 三 31.7% 41 13 金域蓝湾 四 12.4% 120 14.86 阳光100 四 19.6% 55 10.8 奥林匹克花园 项目分期 一期占比 总建面（㎡） 一期建面（㎡） 项目 项目采取分期开发策略： 长沙大盘符合分期开发体量规律：前期（建形象）少量启动市场，中期（要速度)明显放量，后期(求增值）适当缩量。 本项目住宅体量达到97.928万㎡，根据同致行操盘经验，建议住宅地块分为5期开发；而商务商业地块则在住宅开发中后期视区域成熟状况决定开发时机，以获取增值收益。 4000 6000 4500 6500 3600 4200 销售价格 24 100% 18 427 2006-7-7 蔚蓝海岸一期 2007-5-20 2006-6-25 2007-12-8 2008-10 2008-6-28 2008-10-19 推出时间 21 100% 8 170 中城丽景香山一期 37 100% 15 560 绿城桂花城一期 21 80% 15 387 阳光100三期 17 90% 6 114 绿城桂花城三期 26 80% 10 324 利海米兰春天一期 17 55% 6 186 蔚蓝海岸二期 月均销售套数 销售率 销售周期（月） 洋房套数 项目 同致行认为，长沙市未来两年内将是一个恢复型市场，量价将保持平稳发展，消化量有望回到06、07年份水平。据此，预计未来两年内大盘洋房的平均消化速度将在27套/月。 本项目多层洋房力在打造成长沙市具有标杆性的经典洋房，其产品综合素质将高于目前市场上主流洋房产品，再考虑到洋房在同等地段条件下的稀缺性，以及规模效应和藏珑品牌传承效应。因此，预计本项目洋房的销售速度高出市场平均消化速度，有望达到绿城桂花城37套/月的销售速度，故预计本项目洋房消化速度为35套/月。 多层洋房销售速度预估：35套/月 2007年9月之前开盘的洋房项目，整体销售速度相对较快，月均销售27套，最快的绿城桂花城达到37套/月。 2007年9月之后开盘的洋房项目，受大环境影响，消化速度减慢，月均销售20套。 在正常年份内，长沙市多层洋房的消化速度在27套/月，而在房地产行业极端不景气