房地产基础知识(二手房经纪人培训资料）.pptVIP

房地产基础知识 欢迎加入美华房产 市场篇 成熟市场二手房 与 商品房 成交比例 二手房 ： 商品房 郑州 0.3 : 1 上海 1.1 : 1 日本 6 : 1 香港 6 : 1 美国 8 : 1 广阔的市场前景 人的一生60年中，换3次房子，每套房子价值50万， 每个人一生所交的佣金3万元， 共有100万户人换房，佣金总额300亿元； 平均每年 5亿 元的中介佣金 基础篇 房地产 房产+地产 物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物的总称 经济学上称为不动产 房地产的特点 房产地产不可分割 实体财产和财产权利的有机结合，它的核心权利是房屋所有权＆土地使用权 房地产是不动产 非标准化：土地的形状等不同土地上的建筑物的位置结构朝向等不同 房地产市场的分类 一级市场：土地市场，土地所有者＆使用者之间的纵向交流，由政府垄断＆控制 二级市场:增量房市场（商品房市场），房地产经营者＆使用者之间的纵向流通 三级市场：存量房市场（二手房市场），房产所有者将房产使用权或所有权再转让的市场，是消费者之间的横向交易。 房地产消费 房地产消费 房地产消费 房地产消费 郑州市房地产市场现状 郑州二手房交易活跃 二手房市场供不应求 二手房市场交易量连续 翻番，但总量与市场需求 相去甚远 交易价格 二手房7000平方 新房9000平方 房产所有权的分类 房屋所有权：泛指所有者对财产的占有.使用.收益.处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者按国家法律规定所享有的权利。 占有权 使用权 收益权 处分权 土地（所有权国家、使用权可转让）： 1、发展商只有得到土地使用权才能建房 ? 获得土地使用权方式 a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业商品房） b.协议转让取得（旧城改造） c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地） 国有土地使用权出让年限 住宅 70年 工业 50年 科教文体卫生用地 50年 商业旅游娱乐用地 40年 综合或其他用地 50年 房地产开发的必备条件 五证 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 《商品房销售许可证》 两书 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 房产的分类 按建筑材料分 砖木结构 砖混结构 钢混结构 全钢结构 按承重方式分 承重墙结构 框架结构 排架结构 其他 按建筑高度分 低层 1－3层 多层 4－7层 中高层 8－11层 高层 12层以上 超高层 100米以上 按用途分 住宅：公寓、别墅、普通住宅、其它（四合院、平房） 办公楼 商业用房 商住两用 其它：教育、医疗、科研、工业、交通、寺庙、监狱、宗教等 居住物业质量指标 朝向 采光 内部设施（厨房、卫生间、水、电、天然气、上下水通达率） 外部延伸（庭院、阳台、露台拥有率） 其它（防盗、消防、避雷、电梯） 商业物业的性能指标 位置 房间朝向、进深、净高、采光等 硬件水平（电梯、空调、通讯设备等） 物业管理 配套设施（商务中心、银行、邮局、员工餐厅、机票代理等） 房屋面积的计算 实用面积：建筑面积扣除公摊面积及墙体柱体所占用地面积后地净使用面积 公摊面积：建筑物地楼梯、外墙、首层大厅及小区内其它一些配套设施地分摊面积 建筑面积：包含了房屋居住可用地实用面积、墙体、柱体占地面积、楼梯走道面积及其它公摊面积 房屋基本指标 层高：下层板材中心到上层板材中心地 实际距离2.8米 净高：地板到天花板地实际距离2.4米 开间： 一面墙体到另一面墙体地实际距 离