【商业地产】-嘉宏集团-东莞聚豪名轩项目诊断报告及发展建议2008年-112PPT.ppt

淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。 商业现状 发展建议 商业篇 商业概况 新区商业 西湖商业 老区商业 少部分转租 餐饮、KTV、零售 约120元/㎡ 新桥路支路街铺 约10%铺位转租转让 服饰、旅行社、酒店、化装品、 80—150元/㎡ 火车站周边街铺 转租较少 服装、饰品、运动器材 60-150元/㎡ 大华服装城 招商即将结束，6月8日开业，国美进驻并开业，一楼少量商铺已开业 珠宝首饰、服装、电器、运动用品、餐饮、电影院 1F：100-120元/㎡ 2F：80元/㎡左右 3F：40-60元/㎡ 时代广场 转租转让极少 针织、服装、超市、农贸市场 —— 中山路 少部分转租转让 五金60%、家电5%、餐饮5%、美容、保健、旅馆等30% 一层街铺50元/㎡ 二层铺面30-40元/㎡，售价：1-2万元/㎡，平均1.5万元/㎡ 兴龙路 铺面抢手，很难找到二手铺 服鞋50%、珠宝眼镜10%、餐饮10%、电器5%、银行5%、电讯5%，其他15% 租金60-150元/㎡， 售价：1-3.5万元/㎡ 平均2.8万元/㎡ 绿化路中商铺 经营状态 业态 租金/售价 位置 老区商业：商业分布及概况 商业现状 发展建议 商业篇 商业概况 新区商业 西湖商业 老区商业 老区商业：小结 老区商业小结： 石龙老城区商业格局为以绿化路为中轴，兴龙路、中山路为补充的商业带； 绿化路形成以服装、酒店、旅行社为主的“火车站商圈”和以百货超市、娱乐、餐饮为主的“现代广场商圈”；租金水平平均达到80—150元/平米/月，相对较高；人流量也较其他街道大得多； 中山路则是一些小摊、小贩在经营低档为主的商品，业态层级相对较低。 商业现状 发展建议 商业篇 商业概况 新区商业 西湖商业 老区商业 西湖区商业：商业分布及概况 商业现状 发展建议 商业篇 商业概况 新区商业 西湖商业 老区商业 约10%铺位空置 全部经营服装 街铺租金60-70元/㎡，内铺租金40-50元/㎡，明年3月前免租 金口服装 批发市场 服装、机械 服装、机械为主 服装、化妆品、超市 通讯60%、服装20%,餐饮10%，其他10% 餐饮 业态 约10%铺位空置 40-50元/㎡ 西湖三路南内铺 较为抢手，无转租 50-70元/㎡ 西湖三路南街铺 少部分转租转让 租金约50元/㎡ 售价3500-4500元/㎡ 西湖三路北内铺 经营状况火爆，无转租 100-150元/㎡ 西湖三路北街铺 经营良好，形成规模 20-25元/㎡ 建银西街街铺 经营状态 租金/售价 位置 西湖区商业：商业分布及概况 商业现状 发展建议 商业篇 商业概况 新区商业 西湖商业 老区商业 转租较少 机械、针车为主 40-50元/㎡ 灯饰城街铺 经营状况好，无转租 餐饮为主 —— 龙田东路街铺 转租较少 服装为主 40-50元/㎡ 龙田西路街铺 在建，已开始招商 服装 一层街铺售价24800元/㎡、二层内铺售价17800元/㎡ （可打95折） 七彩服装 批发市场 针织服装为主 机械、针车50%，建材30%，其他20% 业态 一层40%空置 二层70%空置 街铺18元/㎡（毛坯），二层内铺25元/㎡（简装） 龙湖花园西侧小商品批发市场 约10%铺位转租 30-70元/㎡ 莞龙路沿线街铺 经营状态 租金/售价 位置 西湖区商业：商业分布及概况 商业现状 发展建议 商业篇 商业概况 新区商业 西湖商业 老区商业 西湖区区商业小结： 西湖