第五章 房地产投资项目财务分析.ppt

项 目 名 称 A B C D 合计 比准价格（元/㎡） 7 250 7 644 7 444 7 593 销售状况权重（销售率） 82% 35% 57% 86% 260% 加权的相对价格（元/㎡） 5 945 2 675 4 243 6 530 19 393 本项目住宅销售价格（元/㎡） 7 458 表6-25 本项目住宅价格市场比较法 销售状况权重系数修正表 单位：元/平方米 ② 成本定价法过程 经测算，本项目住宅部分的建房成本为6 437元/㎡（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销售单价为： 销售单价 = 建房成本×（1+成本利润率） =6 437×（1+10%） =7 080（元/㎡） （2）商铺部分 ① 市场比较法定价过程 目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，我们只选取到两个相近项目E、F作比较实例。其中，E项目的交易日期是2000年11月1日，F项目的交易日期是2001年1月1日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：19 283元/㎡。详见表6-26。 序 号 项目 名称 成交价 （元/㎡） 交易日 期修正 区域因素修正 个别因素修正 交易情况修正 比准 价格 交 通 繁华程度 小计 1 ××广场 22 000 1．02 +2 +3 100/105 100/100 100/100 19 429 2 ××大厦 18 000 1．01 0 0 100/100 100/95 100/100 19 137 表6-26 本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 ② 成本定价法过程 经测算，本项目商铺部分的建房成本为9 194元/㎡（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为： 销售单价=建房成本×（1+成本利润率）=9 194×（1+10%）=10 113.4（元/㎡） （3）车位销售价格的确定 根据该市该区域目前的情况，车位平均售价为25万元/个~30万元/个。 （4）建议销售单价 在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后，分析人员建议该项目各部分的销售单价为： 住宅：7 400元/㎡ 商铺：19 200元/㎡ 车位：25万元/个 2）销售收入的估算。本项目可销售数量为：住宅36 898㎡；裙楼中的商铺部分11 248㎡，地下车位209个。详见表6-27。 3）销售计划与收款计划的确定。详见表6- 28。 用 途 可 售 数 量 建议销售单价 销 售 收 入 住 宅 36 898㎡ 7 400元/㎡ 27 304.52 商 铺 11 248㎡ 19 200元/㎡ 21 596.16 车 位 209个 250 000元 5 225 合 计 54 125.68 表6-27 销售总收入预测表 单位：万元 销 售 计 划 各 年 度 收 款 情 况 合 计 年 份 销售比例 销售数量 第1年 第2年 第3年 第1年 第2年 住宅：60% 22 152.31（㎡） 16 392.71 32 475.41 商铺：60% 6 748.8（㎡） 12 957.70 车位：60% 125（个） 3 125 第3年 住宅：40% 14 745.69 10 911.81 21 650.27 商铺：40% 4 499.2 8 638.46 车位：40% 84 2 100 合 计 100% 100% 32 475.41 21 650.27 54 125.68 表6-28 销售收入分期按比例预测 单位：万元 5．税金估算 1）销售税金与附加估算。详见表6- 29。 2）土地增值税估算。详见表6-30。 序 号 类 别 计算依据 计 算 期 1 2 3 1 营业税 销售收入×5% 1 623.77 1 082.51 2 城市维护建设税 营业税×7% 113.66 75.78 3 教育费附加 营业税×3% 48.71