第一章 房地产管理.pptVIP

2006年第1学期 制作人 陈晓 第 一 章 　　绪　论 学 习 目 标 了解房地产的含义、基本特性及其分类； 熟悉房地产业的内涵、特性、作用及发展历史； 掌握房地产产权的概念，及不同权益的含义； 了解我国房地产的管理机构及房地产管理的主要法律依据。 本章纲要 第一节 房地产 第二节 房地产产权 第三节 房地产业 第四节 房地产管理机构及其职能、依据 第一节　房地产 一、房地产的含义及其存在形态 （一）房地产的含义 房地产既是一种稀缺的资源，又是重要的生产要素，同时又是人们生活的必需品。 广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源 . 狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。 房地产是指土地、建筑屋及固着在土地、建筑上不可分离的部分以及附带的各种权益。 第一节　房地产 （二）房地产的存在形态 土地 建筑物 土地与建筑物合成一体的“房地” 图1－1 房地产概念的总结 第一节　房地产 二、房地产的基本特性 （一）自然特征 不可移动性 异质性 耐久性 （二）经济特征 稀缺性 房地产的建设周期长、投资大 房地产具有保值和增值性 第一节　房地产 （三）社会特征 受法律约束 受政府政策和社会保障制度的影响 反映社会习俗和生活习惯等 第一节　房地产 三、房地产的分类 （一）按用途划分 住宅 商业房地产 工业房地产 旅游房地产 农业房地产 特殊房地产 第一节　房地产 （二）按市场性划分 出售的房地产 出租的房地产 营业的房地产 自用的房地产 第一节　房地产 （三）按照房屋所有权的性质划分 1．国有房产 2．劳动群众集体所有房产 3．公民私人所有房产 4．共有房产 5．涉外房产 6．其他房产 第一节　房地产 （四）按房屋所有制和管理形式划分 1． 公有房产 2． 全民单位自管公有房产 3． 集体单位自管公有房产 4． 代管房产 5． 托管房产 6． 拨用房产 7． 中外合资房产 8． 外国房产 9． 军用房产 10．私有房产 11．其他房产 第二节 房地产产权 一、产权与物权 （一）产权及其内涵演变 “产权”一词源于西方的产权理论，我国对“产权”尚无经典性的解释，法学界对此争议颇大，大体有四种观点： 第一种观点认为，产权就是所有权。 第二种观点认为，产权即财产权。 第三种观点认为，产权有广义和狭义之分。 第四种观点认为，产权是指所有权之外的财产权利，与所有权对立。 第二节 房地产产权 产权及其内涵演变 产权经济学认为，产权是产权所有者拥有的，在一定条件下其他经济行为个体允许其以产权所确定的方式行事的权利，它的核心是对人的行为、人与人之间利益关系的界定，也就是说产权是在契约双方达成协议条件下（遵守契约享受产权收益，违反契约则须支付相应成本）的一种行为权。产权是基于财产所有制而获得的一种权利安排。 《不列颠百科全书》指出：property可定义为一种支配经济财物的排他性权利；它是对关于权利与义务、特权与限制的概念的称谓。美国经济学家登姆塞茨指出：“产权是一种社会工具，其重要性就在于事实上它能帮助一个人形成他与其他人进行交易时的合理预期。这些预期通过社会的法律、习俗和道德得到表达。”阿尔钦指出：“产权是一个社会所强制实施的选择一种经济品的使用的权利。私有产权则是将这种权利分配给一个特定的人，它可以同附着在其他物品上的类似权利相交换。我国学者王卫国认为，所有权的社会职能有两个方面，一是确定财产的归属，二是实现财产的利用。 第二节 房地产产权 《牛津法律大辞典》上载明：“财产权是指存在于任何客体之中或之上的完全权利，包括占有权、使用权、出借权、转让权、用益权、消费权和其他与财产有关的权利。”然而，随着社会经济的发展，仅所有权已不能满足人们日益复杂的社会需要，人们除了对自己的物享有权利外，往往还需要利用他人之物。比如，为了便利土地的耕种而设定地役权；为了充分利用土地、增加收益，而有地上权和永租权；为了获得借款，又不出让担保物，乃有典质权和抵押权。 事实上，产权早已不仅仅限于所有权范围，内涵早已扩展，不仅包括财产所有权，也包括财产他物权内容。 第二节 房地产产权 （二）物权的概念及其分类 物权是指民事权利主体依法直接管理支配其财产并享受利益、排斥他人干涉的权利，具体包括所有权、用益权、使用权及居住权、地役权（或役权）、永佃权、典权、质权、抵押权、留置权等，并且可进一步分为自物权和他物权。 自物权是指权利主体对自己所有的财产依法享有的物权，即财产所有权，又称为完全物权； 他物权是指权利主体对他人所有的财产依法享有的权利，包括所有权以外的各种权利，如用益权、使用权、地役权、抵