社区商业探讨.pptVIP

购买目的 投资 自用 80% 20% 据调查,客户购商铺目的主要以投资为主。 客户分析 * 社区商业投资热度 研究专题 2010年楼市调控新政密集出台，一系列举措令住宅市场逐渐降温，然而新政背景下，在投资热钱的带动下，商业地产告别低迷火热升温。与此同时，在未来长远看好的情形下，国内大牌房产企业纷纷转战商业地产领域。 商业地产是否迎来发展的春天，成为投资的最好时机？ 社区商业概述 社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。 社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性、但不一定价格低廉的特点。 因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。 社区商业内涵 商业 类型 商业面积 /住宅面积 人均商业 面积 主力 业态 所处区域 性质 交通 条件 外向型 ≥5%，一般 不超过10% ≥2㎡ 大型超市、 餐饮、休闲 商业区 住宅密集区 良好，临城市 主要道路 偏外向型 2%～5% 1～2㎡ 社区超市、 餐饮、休闲、 服务配套 商业区 住宅密集区 较好，临城市 主要道路 内向型 ＜2% ＜1㎡ 小型超市、 餐饮、服务 配套 住宅区 较好/一般 社区商业类型 宏观投资环境 ???一、整个国民经济速发展，中产阶级阶层都在崛起，购买力在增强，消费在扩大，消费的增加当然会有商业的需求，拉动商业以后会对商业地产就会有需求。 ??? 二、城市化进程的加快，一个是城市的消费群体升级换代，一边是农村的农民开始转型成为居民，有很多消费习惯和消费需求的变化，就会拉动很多需求。 ??? 政治经济背景 三、国家政策上的原因，宏观调控住宅地产实现之后，造成很多企业开始转型，这种转型也可以讲有被动的成份，或者有盲动的成份，或者也有一份是主动的成份，政策的影响也应该是比较明确的。毕竟宏观调控对住宅的销售是有限制的，而对商业的销售是没有限制的，包括一些信贷方面的限制，也没有特别明显。 四、社会上的一些游资有会涌向商业地产，购买一些小型的物业，这就让开发商看到了一个新的希望。 政治经济背景 房地产：中国央行6月16日公布的一项针对全国50个城市2万户城镇储户的调查结果显示：74.3%中国居民称房价涨幅过高，房地产仍为投资首选。 黄金：期货价格攀升至历史最高位，介入困难，受通货膨胀、希腊债务危机等影响，国际金价回落趋势仍未企稳。 股市：美经济下行风险撼动全球股市，股市陷入低迷。 投资渠道背景 综合评析：对一万元一年最高缩水可达336元。股市低迷、黄金市场已达历史最高点，个人投资者来说，目前国内比较常见的投资工具主要有股票、房地产、储蓄、有价证券、期货和黄金。5月CPI同比上涨5.5%，通货膨加重，银行储蓄要想跑赢CPI，投资房地产仍然是首选，而在国家宏观政策的调控下，投资住宅风险性较高，收益率下降。 因此，剩下的大众投资渠道只有商业地产。 投资渠道背景 保障房：近期房价“骑虎难下”保障房仍是调控杀手锏，类似“大炼钢铁式”的突击建设保障房，可看出国家为控制房价做出的最大力度的举措，据网上一些分析师称：虽然全年1000万套保障房动工的任务完成可能性不大，但是最悲观的预计全年将完成500万套新增保障性住房建设。 商品房:限购、房产税、新国十条，虽然房价没有明显下降趋势甚至短期内没有产生明确的影响，但是以此可以看出国家对于商品房市场表明的态度，房价下降也只是周期长短的问题。 商铺：政策上对商铺暂无限制。 宏观政策背景 停发第三套房贷、限购令出台、央行加息、提高公积金贷款利率……楼市调控政策频出，招招剑指“价格过快上涨”的住宅地产。人们注意到，限购令限购的是住宅，非住宅的商业地产等不在限购范围内。于是，在调控的大背景下，品牌房企、保险资金、投资者将目光转向了受新政影响较小的商业地产，与住宅地产相比，商业地产发展空间更自由，更宽广。 政策带来机遇 1、贷款差异 住房公积金贷款、商业贷款，基准利率。一套房首付三成，二套房首付5成。 商业贷款，购买商铺是基准利率上浮10%。要求商铺有土地证和房产证。最高期限10年，利率都是浮动利率。首付5成。 住宅与商铺差异 商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅。在目前的市场情况下，住宅投资年收益率约为3%-5%，商铺的投资年收益率约为8%-10%。 商业地产银行贷款首付五成、利率上浮10%，和出台的二套房放贷政策基本相同。所以，门槛都是一样的，如果同样用50万元来投资100万元的项目，商业地产比住宅回报还要高2%。但作为资金并不充裕的小型投资者，应该会更看好