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XX楼盘项目推售策略思路 谨呈：晨光地产领导 编稿人： 卢 雪 电 话* 本思路完成前因 一、交稿时间较急，无法系统完整的进行阐述。 二、本人对商洛市民的收入、投资喜好、消费潜力、 商业地产概况等数据，了解不够透彻。 三、作稿之前没有和领导进行深层次沟通。 四、此稿是个人粗浅思路，不到之处希望领导谅解。 * 报告目录 第一部分 项目目前所要解决的问题 第二部分 招商及经营模式建议 第三部分 项目售卖模式 第四部分 项目推广思路 * 第一部分：目前所要解决的问题 1、商洛市与项目同步开始销售的商业项目共有四个，现阶段 整体需要销售的商业数量达到10万平米，故本项目应有新 颖的销售策略，迅速占领商洛市投资客户的份额。 2、项目周边将会有类似业态或其它业态的商业项目启动，怎 么制造轰动效益、抢占市场先机，将是推广策略的主要任 务。 3、投资门槛儿降低、投资风险降低、投资回报有保障将是项 目销售成功的关健。 * 第二部分 招商及经营模式建议 * * 项目招商建议 A 区 C 区 B 区 项目可招商面积分为三个区： A区： 主营家居、建材，一楼以主 力品牌为主。 B区： 主营装饰品、布艺窗帘、精 品摆饰，一楼以项目配套店 （银行、便民超市等）为主。 C区： 根据C区的建筑规格，建议本 区外街招商为餐饮一条街,内 街招商为五金小配件。 * 项目经营模式建议 自营 发展商与经 营公司联营 委托经营公司 经营 目前市场上常用的经营模式 在解决销售模式之前，我们需要 明确项目整体的经营模式。 从项目的定位、持续经营以及良 好形象的维护来看，无论是出租 还是销售都需要以统一的形象来 经营。 怎样实现统一形象的经营，目前 市场通常的模式是怎样的？ * 经营模式 特点 优劣势 其他 第一种方式: 自营 一般是在物业招租较易、物业具有某项垄断性资源优势的两种极端状况下的选择，物业集团多元化发展业务范围涵盖零售业时也会选择这种模式。 优势： 在具有垄断性的前提下，优势较为明显。长期来看，培养了商业的经营能力。 劣势： 在发展商面临招租困难及不专业时采用，风险较大。 在自营的前提下，发展商可以自购自销，同时也采取保底抽成或纯分成的方式与商家合作。 经营模式选择—自 营 * 经营模式 特点 优劣势 其他 第二种方式: 将商用物业直接租赁给商业营运机构开展商业营运 即与商业机构签订租赁契约，按租赁契约的规定收取租金，获得收益与商业营运公司的经营业绩无关。 通常在发展商没有商业运作战略、经验及实力的状况下采用。 优势： 风险小，收益稳定； 劣势： 不能更好的实现商业价值最大化。 商业经营公司通常也采取统一经营和分割等方式进行管理。 经营模式选择—委托专业的商业经营公司 * 经营模式 特点 优劣势 其他 第三种方式: 发展商与商业营运公司联营 即发展商与商业营运公司采取契约式的合作方式，发展商的租金收入与此物业空间的商业经营收入挂钩，按照契约提成、分红。 通常在发展商有一定经验和实力，并且有商业运作战略的情况下使用。 优势： 与专业公司合作，可以培养发展商自身的商业运作能力，风险大，收益也大。 劣势： 商业经营业绩好了，收入增加；同时也承担经营不善而带来的低租金甚至无租金风险。 采取保底抽成或纯分成的方式与商家合作。 经营模式选择—发展商与商业营运公司联营 * 经营模式选择—本项目经营模式建议 从开发商角度来看，晨光有运作商业的成功经验，有自己的商业经 营队伍，而且也有发展商业房地产的战略，所以从项目及开发商的长期 利益来看，在统一经营管理的模式下采用： 即可挖掘商业的长期价值，也可吸取专业经营咨询公司的建议。 自营+国内专业商业经营咨询机构作顾问的方式 * 第三部分 项目售卖模式 * 建议本项目的销售模式 销售模式一：带租约销售 扩大目标客户范围、降低客户门槛儿，3万元投资旺铺，商 洛市80%的市民均是本项目的目标客户群。 销售模式二：10年收益权抵付尾款 不通过银行、操作简单，投资客户只需首付、无需月供， 将会受到投资客的欢迎。 * 销售方式 特征 优劣势 适用性 直接销售 将商铺分割销售给业主，让业主自主经营。 发展商无后顾之忧，但对于有租有售的商业来说将会影响整体的经营和形象 适用于成熟商业区域的街铺销售 带租