第九章（房地产投资分析）.pptVIP

第9章 房地产投资决策分析 9.1 房地产项目投资决策概述 9.2 房地产投资项目的方案比选 9.3 各比选指标的应用 9．1 房地产项目投资决策概述 9.1.1 房地产投资决策的含义 9.1.2 房地产投资决策的程序 9.1.3 房地产投资决策的准则 9.1.1 房地产投资决策的含义 在房地产投资活动中，一般都会有不同的投资方案可供选择，如何利用有效、准确的方法实现正确的选择，在众多的投资方案中找出最佳方案，就是房地产投资决策。 9.1.2 房地产投资决策的程序 一项投资决策大体要经历以下程序： 1．确定拟建项目要达到的目标； 2．根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案； 3．通过方案的比选，选出最佳投资方案； 4．最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。 9.1.3 房地产投资决策的准则 1．确定型决策准则 确定型决策问题的决策准则就是各类方案的评价指标。 2．风险型决策准则 这种方法要求决策者根据几种不同自然状态可能发生的概率开展决策工作。 3．不确定型决策准则 此类决策结果在很大程度上依赖于决策者对风险所持的态度。 这些决策准则包括： 1）悲观准则 2）乐观准则 3）折衷准则（取加权值中的大者——各状态出现概率不等） 4）后悔值准则 5）机会均等准则（取加权值中的大者——各状态出现概率不等） 9.2 房地产投资项目的方案比选 9．2．1 房地产投资项目方案比选的含义 9．2．2 投资方案的类型 9．2．3 独立方案的经济评价 9．2．4 互斥方案的经济评价 9．2．5 其他多方案经济评价 9．2．6 比选中应注意的问题 9.2.1 房地产投资项目方案比选的含义 房地产投资项目的方案比选，即投资方案的比较与选择，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案，进行计算和分析，从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最后选择的过程。 9.2.2 投资方案的类型 1．互斥方案 互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其它方案就必须被排斥的一组方案。 2．独立方案 独立方案是指一组相互独立、互不排斥的方案。在独立方案中，选择某一方案并不排斥选择另一方案。 3．混合方案 混合方案是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情况。 3、互补型方案 不对称互补：商业物业和装空调系统，是一种。商业物业 本身是有用的，增加空调系统后更完善了。 对称性互补：缺少任何一个都不行。 4、现金流量相关型方案——各方案的现金流量之间存在相互影响。 如过江项目，有两个方案，一个是建桥方案A，另一个是轮渡方案B，两个方案都是收费的。此时任一方案的实施或放弃都会影响另一个方案的现金流量。 5、组合——互斥型方案在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件（如资金等），则只能从中选择一部分方案实施。 互斥方案类型 （1）按服务寿命长短不同，投资方案可分为： 相同服务寿命的方案 不同服务寿命的方案 无限寿命的方案 （2）按规模不同，投资方案可分为： a、相同规模的方案，产出量或容量相同，在满足相同功能 的数量方面具有一致性和可比性 b、不同规模的方案，产出量或容量不同，在满足相同功能 的数量方面不具有一致性和可比性 独立方案特征 投资资金来源无限制 投资资金无优先使用的排列 各方案所需的人力、物力均能得到满足 不考虑地区、行业之间的相互关系及影响 每一投资方案是否可行，仅取决于本方案的经济效益 9.2.3 独立型方案经济评价 绝对经济效果检验——无对比，只需计算方案的经济效果是否 达到或超过了预定的评价标准或水平。 静态评价——主要是对投资方案的投资利润率或投资回收期Pt指标进行计算，并与确定的行业平均投资利润率或基准投资回收期Pc进行比较，以判断项目是否可行。 动态评价——通过计算NPV和FIRR，看NPV0?或IRRic?，成立则可行。对常规项目其中只要有一个成立就可行，非常规项目则不一定。 9.2.4 互斥方案经济评价 由于只能选择其中一种方案，因此必须使资金发挥其最大效益，即选择最优方案。因此，必须进行相对经济效果评价（最优），同时还必须进行绝对经济效果评价（可行）。 静态评价：增量投资利润法和增量投资回收期法 动态评价：净现值法、增量内部收益率法、净年 值 、