金港国际商业建议05-8[1][1].3.pptVIP

金港·国际 商业建议 国内商业街的发展状况与趋势 天津商业市场概况 天津商业市场正处于发展期，从市区中心集中化商业网点正逐步扩散，例如：地铁1号线沿线、海河改造工程、津滨轻轨周边及开发区西部扩张，都新增了大量的商业设施。随着新兴的商业设施建设及政府的大力扶植，天津的商业市场正处于良性的上升阶段，所以对现有商业项目起到了提升和拉动的作用。 分析 和平区各条商业街区的经营情况以和平路、滨江道为中心向外辐射，离中心越近，客流越有保证，租金水平越高； 业态聚集区域的经营状况要明显好于其它街区，服饰、餐饮由于利润率较高，分布比较广泛； 交通因素与消费者认可度是决定该区域经营状况的重要因素，客流是商业价值体现的决定因素。 项目功能设置建议 本案商业面对客层 新兴社区 观光客流 周边院校 时尚夜猫族 项目整体定位 由此，推导本项目商业的定位与主题—— 星光无限不眠的商业群落 全天24小时的不夜港湾 项目商业规划分区 分区说明 日间版块：为裙楼底商部分，因建筑形式所定，将分两大区域，每个区域分为，一、二层为临街商铺区，和一至三层的星部落主题内街精品区，并在两各区域端头各设置连通倒流出入口及共享空间。 夜间版块：为项目东部的商业群落，由临街时尚店和不夜酒吧街两大部分组成。 主体商业规划 主体内街商业规划 将项目金银角对称的商业体一、二层局部和整个三层组合内部贯通，以“星”为主题进行包装运做。将商业体内部整体进行区域划分，形成主力店带动、精品店呼应，商铺穿插的复合式主题商业格局。 星部落时尚广场 对于消费者来说，这里是做梦的地方，而不是追梦的地方。 规划借鉴—炫目之城 商业主题延展 主题构思星部落时尚广场，以明星的人气和影响力带动整体商业发展并给功利的商业体增加了文化娱乐的氛围。 可设置星光大道、文化影城、星路广场、造星梦工厂等商业版块。 定期推广影视明星、体育明星、科技明星，模特明星，以宣传在这些领域取得杰出成就和作出杰出贡献的领跑者，并将与相应的单位达成合作意向，共同打造星光大道。该项目将建成国内影视、艺术、文化、体育界交流的平台。 明星效应: 地产营销手段同样层出不穷，利用明星效应进行商品的推销也发展到房地产领域，在近期五花八门的楼盘广告中，利用明星效应来进行促销的多个楼盘也获得不俗佳绩.其一明星在社会中已有一定的知名度，其一言一行较易引起公众的注意，对打响楼盘的知名度及发展商的知名度是有一定裨益的；其二利用明星个人形象，容易突出物业本身优点，配合整体宣传，能起事半功倍作用；其三明星效应配合媒体宣传，在一定程度上加快销售进程。 文化延展: 如何增加商业地产的内在附加值,文化品位是最好的拉动.依托明星主题将文化内涵融入商业建筑实现人的聚集效应.如星光大道的设置,星光大道的名字来源于洛杉矶的好莱坞星光大道。在好莱坞电影娱乐风靡全球之后，好莱坞星光大道赢得了全球影迷的瞩目，世界知名影星都以留名星光大道为荣。星光大道不仅给当地带来了世界声望，而且商业与娱乐的结合，发展了一大批娱乐、休闲、文化和服务行业，大大地带动了当地的经济，甚至已经成为当地经济收入的主要来源。 星部落时尚广场将邀请各界明星做客星光大道，留下他们的签名和手印，使天津歌迷、影迷能够经常一睹明星的风采。并且时尚商业内街整体得到拉动并吸引旅游客流. 业态规划建议 业态规划建议 业态规划建议 主体临街商业规划 将临街商业首、二层连体分区为一托二的商业街并可与精品内街相互连通，每个商铺面积约100-200M2，使总房款控制在150-200万，预计供应量在30个左右。 规划引进 面向国际招商，率先实施一站式国际化 体验型主题模式 本市集展览和销售于一体的金钻珠宝皇宫 大型的精品书城 华北地区首家现代艺术品展示销售中心 名品服饰设计师的概念工作室 特色轻餐娱乐及异域美食体验中心 以明星为主题概念商业通过品位、特色、休闲三大主题分布整个商业地块的主力店推动整体商业氛围的形成。提升区域的含金量，拉动地价的飙升。 商业产品规划 此项目商业产品规划较为丰富，面积区间设计不但有20M2左右的内街店铺、100-200M2一托二的临街精品店和夜店、还有可自由拆分的主题卖场。充分考虑了经营者、投资者、消费者对商业建筑的不同需求。不同的面积规划会相互补充，形成特殊的商业群落效应。而且更多的面积选择也便于销售。 周边项目的商业配套 周边商业概况 周边商业分析 综上所述，周边商业项目的销售主力价格均在1万-5万元不等，经营情况也不尽相同； 从已售罄的商业