深圳德思勤金光华广场项目定位报告20050203.ppt

金光华广场项目策划系列报告之二 压力下的机遇之争 —— 项目定位报告 2002 年 8 月 15 日 谢 谢 大 家 ! All suggestions will be welcome 2002年8月15日 国贸商圈的消费人流 市级商圈人流量对比—— 50万 60万 27万 华强北 东门 国贸 目前消费人流构成 人民南改造目标 比王府井还高档，比南京路还繁华 交通优化 环境美化 高科技安防 业态调整创新 目标消费人流 深圳中高收入消费人群 国内外游客 香港中低收入者 地铁与改造对商业的促进 日人流量将达到50万人次以上 影响区域更广： 区外（全市）客户增加 港人大幅增加 问题—— 在这样的机遇下，我们的MALL应该 是怎样的？ 项目开发的愿景与目标 深港自由贸易区的商业旗舰 游客必至的旅游景点 深圳人不购物也会去的休闲天堂 可以在里面度过充实一天的休息室 完全满足港人购物休闲的新天地 肯定可以买到心仪货品的超级卖场 …… 问题： 我们的愿景如何实现？ 不同经济模式的零售商业形式 产品经济 商品经济 服务经济 体验经济 更高 价值体现 集市 批量交换 独立店铺 传统形态 百货 品牌店 超市 连锁 …… 商业街 购物公园 购物中心（MALL） …… 零售商业形式体现 售卖经济 体验的构成 《体验经济》 构筑体验的方向 深圳西武“体验”的教训； 综合性体验，促使 —— 购物活动的转型 购物并非第一目的 满足客户—— 想要看到什么、学到什么、感受到什么…… 商场传统概念的转型 “浓缩的城市” 空间的规划通过“时间”来设置 满足各年龄层度过充实一天的所需 观点：利润的实现不仅仅通过购物空间来实现 娱乐、休闲、餐饮……促进购物、可经营性 体验点的应用与分布 通过一个核心的体验点（它应该成为一个传统）将人流聚集，再通过分层分布的多个辅助体验点将人流导向商场的各层，各个角落，形成整体的共荣。 体验的主题 1、地位、身份 2、热带天堂 3、荒芜西部 4、古典文明 5、乡愁 6、阿拉伯狂想 7、都市情调 8、堡垒建设与警戒 9、现代主义与进步 10、无法展现的展现 ——马克·特迪《美国主题》 1、历史 2、宗教 3、时尚 4、政治 5、心理学 6、哲学 7、实体世界 8、大众文化 9、艺术 ——施密特《市场营销美学》 广场主题 应该是： 一个城市的旅游景点 她需要有一个脍炙人口传说 有一个大屏幕发布信息 有明确的位置标识 要让每个人有新的体验 …… 新加坡“财富之泉”——已经成为城市象征 辅助体验点 设置在交通的终端或交叉点 可以是—— 卡丁车、空中游泳池、影院、游乐场、主题餐饮…… 服务于商场主题 满足人流导向的需求 可经营性 设置要求—— 我们的定位思考 形象定位—— 城市商业象征，与现有商业形成本质性优势差异 物业命名原则—— 号召性 代表性 品牌性 业态、业种定位—— 效仿香港成功经验 体验点—— 长期效益，高度创新 旅馆 专卖店 停车场 附属设施 餐馆、咖啡厅、酒吧…… 餐饮空间 图书馆、溜冰场、影剧院、游泳池、体育中心、艺术画廊、儿童游乐中心…… 文化、娱乐空间 银行、社区服务中心、医疗中心…… 服务空间 核心店 零售空间 商业设施 MALL的空间基本组成 《购物中心开发设计与管理》 ——刘念雄 * * 如何操作深圳的大型商业项目？ 关键词：深圳商业 大型商业 核心问题： 深圳商业发展面临的几个问题 1、地理位置 深圳地理位置处于广州与香港两个商业中心之间