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房地产营销策划书(项目一 ) 08广告第七组 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 房地产营销策划书 * * 环境分析 市场调查 项目定位 小组名单 项目概况 一、地块状况 该地块原莆田市委党校储备地块，位于 筱塘北街与梅园路交叉口的东北侧，用 地面积为3025.33平方米，地形属于丘陵 地带，地貌较为起伏，性质商业用地 二、地块本身的优劣势 开发简单，交通便利，地形相对狭长 背靠山丘开发便利，劣势地质较为疏松 环境分析 市场调查 项目定位 小组名单 项目概况 三、地块周围景观 地区位于筱塘北街与梅园路交叉口的东北侧， 东临市委党校，西为筱塘北街，南面有一条 小河，距离市中心较近，附近有莆田学院， 紫荆药店等 四、环境污染及社会治安状况 周围无大型工厂，周围绿化较好，空气质量高。用水便利，噪音较小，社会治安良好 环境分析 市场调查 项目定位 小组名单 项目概况 五、中小户型畅销，板楼悄然兴起 不论从面积上还是价格上，中小户型比较畅销 六、公共配套设施 （菜市场、商店、购物中心、 文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 项目概况 市场调查 项目定位 小组名单 环境分析 房地产市场基本状况 1、房地产开发投资继续回升，尚呈较为平稳态势 2、商品房供应面积同比上升，销售面积二季度出现下降 3、商品房销售价位较为稳定，涨幅仅在4%左右 4、土地出让面积同比增加，设区市本级地价上升明显 5、房地产开发类贷款相比减少，个人住房贷款增加 项目概况 市场调查 项目定位 小组名单 环境分析 宏观环境分析 1. 对外开放程度 莆田市的外资企业的房地产投资只占一小部分。 2. 居民的收入分析 莆田市城镇人均收入与一些发达国家和中等发达国家相比，还有一定的距离。 3. 人口 2010年莆田市区的人口为301.1451万人，市中心人口18.2029万人。 4、莆田市区房地产的价格水平 莆田市中心的房地产均价在7500元/㎡左右，四周边缘房地产均价在4800元/㎡左右。 项目概况 市场调查 项目定位 小组名单 环境分析 微观环境分析 1. 购房者特征 25－34岁的人占购房人群的40%，位居榜首，而35－44岁的人群比例为20 %，位居第二。 2. 消费者所能接受的总价 50—80万的房子总价占市场份额的61%，其中60—80万所占的比例最大，占36%，反映莆田工薪阶层的一般承受能力，50—60万也占有相当比例。 3. 消费者所需要的户型 三房为莆田区房地产市场的主流产品，占50%的市场份额。二房、小户型和四房也占有一定的比例，而且比较均衡。 项目概况 市场调查 项目定位 小组名单 环境分析 项目SWOT分析 一、优势（STRENGTH） ○市政规划优势：五中、二中、AGOGO等的迁入，市政配套设施的完善，将成为该区的新居住生活区。 ○周边配套优势：公共配套设施齐全，靠近下磨市场，下磨临时市场等，有易太便利店，文献便利店，永辉超市，万家惠超市等 二、劣势（WEAKNESS） ○开发规模小：小区规划面积小 ○周边楼盘宣传少：楼盘较少，区域宣传广告力度不够，未能引起购房群体的注意。 ○知名度小：开发商在一期时并未针对该项目尽早做 营销策划宣传，很可能使销售对象购买其他楼盘的 房屋，造成潜在消费者的流失。 项目概况 市场调查 项目定位 小组名单 环境分析 项目SWOT分析 三、机会点（OPPOTUNITY） ○区域楼盘少：在该区域的楼盘较少，而且在此之前开发的楼盘价位低，销售率高，开发成功率高。目前的竞争楼盘少，可争取机会较大。 ○消费习惯改变：通过市场调查分析，近年来莆田购房族的看房、选房、购房观念正悄然发生着巨大的变化。 四、威胁点（THREAT） (1)、社会环境、周边配套、宣传力度和政府背景等方面 其他板块相比略显逊色。 (2)、该区域板块直接面对的客户群体是低收入的消 费群体，购买能力较弱。 项目概况 环境分析 市场调查 项目定位 小组名单 市场调查 1·调查背景：社会经济处于高速发展阶段，人民生活水平大幅度提高。 本次市调的目的：为了更好的了解竞争项目的规模、市场定位、价格水平等因素，识别竞争项目的优势、劣势，分析其成败的原因，确定本案产品在市场中的位置，以及接受度，从而协助本项目制定相应的价格策