第四章（房地产投资分析）.pptVIP

第4章 房地产开发项目的区位条件分析 教学思路： 1、教学基本要求： a、掌握区位的含义和影响房地产开发项目的区位因素 b、熟悉不同类型房地产项目对区位的要求和区位选择 应注意的问题 2、教学重点、难点： 重点：不同类型房地产项目对区位的要求 难点：区位与位置的差异 本章内容结构 4.1 区位与房地产价值 4.2 房地产开发项目的区位分析 4.3 区位选择要注意的问题 4.1 区位与房地产价值 4．1．1 区位的含义 4．1．2 区位与城市功能分区 4．1．3 区位与房地产投资价值的关系 4．1．1 区位的含义 1．区位的重要性 国外——location，location，location 国内——位置、位置，位置；地段、地段，还是地段 区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。区位，从大的方面来说，指项目所在区域；从小的方面来说，指的是项目开发场地。 2．对位置的两种理解 狭义的位置——指的是某一具体投资项目的场地在城市中 的地理位置 广义的位置——除了其地理位置外，往往还包括该位置所 处的社会、经济、自然环境或背景 3．对位置的把握应有动态的发展的眼光 “宁要浦西一张床，不要浦东一间房” 重庆的新牌坊、北部新区等区域的地位也在变化 江北城区域 （2000年，巴蜀城项目地块仅值20-30万元/亩，2002年，约60万元/亩，2003年下半年，约100万元/亩，2004年上半年，约150万元/亩） 4．1．2 区位与城市功能分区 现代城市土地利用在过去自发利用的基础上，通过土地利用规划自觉地进行区位选择，形成了明显的功能分区，一般分为商业区、居住区、工业区等若干功能区。 1．商业区 2．工业区 内圈工业区 外圈工业区 远郊工业区 3．居住区 居住区是人们生活、休息的场所。一般位于中央商业区与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工业区之间。 4．1．3 区位与房地产投资价值的关系 房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。区位利润越高，房地产投资价值越大。 核心层——高地租，建筑密度大，区位利润高，投资价值大 核心层往外——地租、建筑密度逐渐下降，投资价值变小 在选择时区位时应该重视以下问题： 1．注意区位升值潜力的分析。 2．选择区位要有超前意识，特别注意交通、服务网点等公 共设施的深层次分析。 4.2 房地产开发项目的区位分析 4.2.1 影响房地产开发项目区位选择的因素分析 1．地域因素的分析与选择 地域因素的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。 3．开发潜力分析 房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。 4．土地使用权获取方式分析 从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府土地出让和从当前土地使用者手中转让等两种途径。 5．具体的影响因素 1）城市规划方面的因素 2）自然特性 3）市政基础设施条件 4）交通通达程度 5）公共配套服务设施完备情况 6）环境条件 7）当前土地使用者的态度 8）停车条件 9）土地价格 10）供求关系 4．2．2 不同类型的房地产项目对区位的要求 1．居住项目 居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素： 1）市政公用和公建配套设施完备的程度 （水电气、学校、医院、银行、商业网点等 ） 2）公共交通便捷程度（工作地） 3）环境因素（江景房、市郊渐受青睐） 4）居民人口与收入 （规模大、收入高则购买人群多；港人好群居） 2．写字楼项目 影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括： 1）与其他商业设施的接近程度 2）周围土地利用情况和环境 3）易接近性 3．零售商业项目 商业项目的区位选择，应该有利于实现它的最大利润。所以它的选择原则有以下几条： 1）最短时间原则 2）区位易达性原则 3）接近购买力原则 4）满足消费心理原则 5）接近CBD原则 4．工业项目 工业项目场地的选择须考虑的特殊因素包括： 当地提供主要原材料的可能性 交通运输——连接原材料供应基地和产品