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第二章 房地产开发投资决策 第一节 房地产开发的基本程序及主要参与者 第二节 房地产开发项目投资决策概述 第三节 房地产开发投资区位选择分析 第四节 房地产开发项目可行性研究 第五节 房地产市场调查与预测 第六节 房地产开发项目投资估算 第七节 房地产开发资金筹措 第八节 房地产投资风险分析 第一节 房地产开发的基本程序及主要参与者 一、房地产开发的基本程序 1.投资决策阶段 区位选择 项目可行性研究 第一节 房地产开发的基本程序及主要参与者 一、房地产开发的基本程序 2.前期工作阶段 融资 取得土地（使用权），领《国有土地使用权证书》 立项（省发改委审批） 领《房地产开发项目手册》（建委 记载项目进度） 选监理、勘察、设计等单位 申请《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》 项目报建（规划、发改委、人防、园林、消防、交警、环保、土地、气象、卫生、水利等） 第一节 房地产开发的基本程序及主要参与者 一、房地产开发的基本程序 3.建设实施阶段 施工现场的“三通一平” 选施工企业（招标） 材料设备的采购 申请《施工许可证》（开工证） 施工管理：三控制、两管理、一协调 （领《预售许可证》）商品房预售 竣工验收，（通过后）竣工备案 第一节 房地产开发的基本程序及主要参与者 一、房地产开发的基本程序 4.现房租售和服务阶段 现房租售 租售后服务（修缮、部分物业管理） 第一节 房地产开发的基本程序及主要参与者 二、房地产开发的主要参与者 1.房地产开发商（发展商） 可研、项目营销策划 与政府行政管理部门“亲密”接触 与设计、施工、监理、银行等专业人员通力合作 负责项目的综合验收、租售和售后服务 第一节 房地产开发的基本程序及主要参与者 二、房地产开发的主要参与者 2.房地产投资商 投资者 可能与开发商是同一主体 第一节 房地产开发的基本程序及主要参与者 二、房地产开发的主要参与者 3.政府部门 土地所有者 行政管理者 “红色”开发商 第一节 房地产开发的基本程序及主要参与者 二、房地产开发的主要参与者 4.金融机构 资金的最主要的提供者 与开发商是“孪生兄弟” 第一节 房地产开发的基本程序及主要参与者 二、房地产开发的主要参与者 5.建筑承包商（泛指建筑施工单位） 6.规划设计单位（提供设计方案、各类报批图和施工图） 7.材料设备供应商 8.监理单位（建筑质量监理站和监理公司） 9.专业顾问公司（律师事务所、投资咨询公司、房地产经纪公司、房地产评估公司等） 10.物业管理公司 第一节 房地产开发的基本程序及主要参与者 三、房地产开发企业的机构设置 1.市场（研究）部 研究房地产市场形势，寻找新项目和投资机会 2.策划部 对公司已确定的项目进行全程策划 3.前期部（开发部、经营部） 办理房地产项目开工前的所有手续 4.工程部（总工办） 负责项目的工程管理 第一节 房地产开发的基本程序及主要参与者 三、房地产开发企业的机构设置 5.材料、设备部（采购部） 6.销售部 7.融资部（资本运营部） 负责公司或项目的融资 8.物业部 负责公司项目第一届业主委员会成立前的物业管理以及封盘后所剩物业的销售 第一节 房地产开发的基本程序及主要参与者 三、房地产开发企业的机构设置 9.合约部（条法部、法律事务部、预算部） 合同的前期谈判和起草、招投标与合同签订 10.财务部 负责处理公司的财务及税负问题 11.审计部 负责对公司的经营活动进行全程审计 12.办公室 负责处理公司的日常行政管理事务 第三节 房地产开发投资区位选择分析 一、房地产开发投资区域选择的影响因素 1.社会和政治环境 稳定是基本前提 在中央集权国家投资房地产开发更应谨慎 第三节 房地产开发投资区位选择分析 一、房地产开发投资区域选择的影响因素 2.经济发展状况 经济发展为各类房地产产品提供市场 考虑区域经济的增长潜力 3.市场状况 市场是第一位的 市场调查与预测必不可少 第三节 房地产开发投资区位选择分析 一、房地产开发投资区域选择的影响因素 4.政策环境 地方政府审批效率高 税负轻、融资支持、政府官员廉洁（无暗箱操作） 5.相关行业投资情况 基础设施 重大建设项目 6.地理和人文环境 第三节 房地产开发投资区位选择分析 二、房地产开发地段选择的影响因素 1.土地使用条件（城市规划的影响） 土地用途允许范围较大 容积率大 建筑覆盖率大 建筑高度高 交通规划道路靠近地块 第三节 房地产开发投资区位选择分析 二、房地产开发地段选择的影响因素 2.土地的自然条件 地块与市中心的（时间）交通距离 地块的地质条件（原生地优于回填地） 地势地貌（高、平坦） 土地面积大小（大） 地块形状（商铺---临街边长） 其他：日照、风向等 第三节 房地产开发投资区位选择分析 二、房地产开发地段选择的影响