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中国两岸四地关于建筑物区分所有权立法的发展 　　我国内地、台湾、香港、澳门两岸四地在建筑物区分所有权领域之立法目的是一致的，即保护合法的物权关系，促进形成和谐住宅小区，但在一些具体规定中，四地立法亦存在一些差异。另外，建筑物区分所有权毕竟是制定法的产物，要掌握其原理，有必要厘清四地关于建筑物区分所有权立法发展的来龙去脉，探究其立法启示，从而促进我国区际民商事活动的健康发展。 　　一、中国内地 　　中国内地关于建筑物区分所有权的立法，系随着国家有关住宅问题的基本政策和制度变迁，而经历了一个曲折发展的进程。 　　建国后至改革开放前，国家实行城镇居民住宅的公有化、福利化制度来解决居民住房问题，即由国家投资建设并以低租金分配给职工居住，住房的面积大小主要依据是家庭人口数量、职务高低等因素来决定。由于建筑住宅的资金来源国家财政支出，住房理应属于国家所有。但国家仅有有名无实的所有权，居民则拥有有实无名的使用权。无疑，于此体制下不可能产生多个所有人共同拥有一栋多层和高层建筑物的情况，因而难以形成建筑物区分所有权制度。 　　改革开放以来，我国人口数量不断攀升，住房供需矛盾日益突出。国家开始进行住房政策制度改革，即实行有偿的多元化主体的住宅商品化制度。此种制度将城市居民住房的生产、交换、取得均纳入市场经济轨道，这不但从根本上满足了人们的住房问题，还促进了房地产市场蓬勃发展。这一切也为崭新的建筑物区分所有权法律关系的建立奠定了立法基础。 　　于1989年，建设部颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》，该部门规章中提出了“异产毗连房屋”的概念，系指结构相连或具有共有、共享设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。这实际上是我国首次承认了建筑物可以区分所有。该部门规章还规定了各房屋所有人和使用人对共有或共享的财产负有进行维护、修缮的具体义务，以及共有或共享的财产的损害赔偿责任。可见，该部门规章侧重于对房屋的管理而非财产权利的确认。此后，国家对城市住宅小区法律关系进行了调整，先后出台了《物业管理条例》以及其他一些部门规章，各地亦相应地制定了地方性法规，但是，这些规范法律位阶较低，适用范围狭窄，而且侧重于对房屋的管理而已，对于区分建筑物所反映出来的复杂主体间关系、财产权利关系等均未作出妥善的安排。 　　于此背景下，通过物权立法确认建筑物区分所有权制度更显急切性。 　　于2007年，我国《物权法》颁行并最终确立了建筑物区分所有权制度，共计14条文，其中，第70条是建筑物区分所有权的定义，采三元论，即建筑物区分所有权是由专有部分的专有权、共有部分的共有权及成员权组成。第71条、第72条规定了建筑物区分所有权人对专有部分、共有部分的权利与义务。第73条、第74条对建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房的所有权确定以及车位、车库的使用与归属进行了规定。第75条、第76条规定了建筑物区分所有权人可设立业主大会及选举业主委员会，并确定了集体议事及决策规则。第77条是专有部分营业性限制的规定。第78条规定了集体决策程序下的业主大会及业主委员会决定的效力问题。第81条是关于物业管理的规定。第82条是规定了业主对物业管理的监督。第83条规定了业主的义务与责任。 　　无疑，建筑物区分所有权制度的确立是物权法的亮点之一，这有利于完善我国的民事立法，有利于维护不动产交易安全及鼓励商品交易，有利于保护分层所有权人的合法权益及构建和谐住宅环境，而且对指导人民法院审判实践有重要意义。 　　当然，我们亦注意到《物权法》关于建筑物区分所有权的规定重于权利的确定，对于区分建筑物的日常管理运作及维护等内容未作详尽规范，而将此类事项交由其他法律规定，同时又赋予了区分所有权人更多更广的私法上的自由权利。但值得肯定的是，更多更为完善详尽的建筑物区分所有权制度相应配套施行细则将会陆续出台，共同构建我国建筑物区分所有权制度体系。 　　二、中国台湾 　　20世纪80年代以前，台湾地区对于建筑物区分所有权的立法规定，仅有“中华民国”18年(1929年)颁布施行的“民法”(以下简称台湾“旧民法”)第799条、第800条之规定。台湾“旧民法”第799条规定了区分所有权人对区分建筑物之共有部分的权利和义务。台湾学者一般认为，该条文是直接继受《日本民法典》第208条而来，其适用对象为单栋纵切型区分所有建筑物，至于是否适用于水平横切型区分所有建筑物，学者颇有争论，但台湾“最高法院”于1992年台上字第804号中所作判决应为亦应适用。 　　此外，台湾“旧民法”第800条规定还赋予了区分所有权人在有必要时可使用他人正中宅门的权利。至于何谓“必要时”?有学者解释为两种情况:一是通行之必要，即非使用他人的正中宅门，则无法正常通行;二是虽有旁门或后面可供出入，但基于婚丧喜庆之必要。 　　上述是台湾“旧民法”有关区分所有权的规定，其